房地产企业预收房款缴纳所得税是否为不含税收入

问：我公司为房地产开发企业，一般纳税人，开发房地产项目取得预售收入房地产，已经与客户签订了预售合同，请增值税问在季度缴纳企业所得税时能否将预收账款换算为不含增值税

的收入缴纳企业所得税？

答：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43 号房地产）明确，营改增后契税、房房款产税、土地增值税和个人所得税计税依据均不含增值税，但并没有说明企业所得税收入是否含增值税。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务营业税企业所得税处理办法>的通知房款》（国税发[营业税2009]31 号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。由于增值税是价外税，企业所得税的收入应不含增值税，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品取得款项虽然会计处理计入预收账款，但在企业所得税上属于收入的概念，应该要换算为不增值税含增值税的收入缴纳企业所得税。在实际操作中部分税务机关对此问题有明确口径。如厦门市国税局在“2016 年度企业所得税汇算清缴纳税申报”在线访谈中对于“营改增后，房企的预收账款 111 万（含税），按预计毛利预交所得税时，是按 100 计算 20%，还是按 111万？”的答复口径为：按不含税价计算所得税。《天津市国家税务局 2017 税率年企业所得税汇算清缴问题解答》中对于第二个问题“房开发地产企业在商品房预售阶预收段取得预收房款，是按照房款全额作为计算预计毛利额的基数，还是按不含增值税额的房款作为计算预计毛利额的基数？”的答复口径为：企业销售未完工开发产品取得的收入口径暂按以下公式计算：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1 税率或征收率），并以此作预收为计算预计毛利额的依据开发。

因此，房地产开企业预收房款缴纳企业所得税时应将预收款换算为不含增值税率税的收入。