#商铺只有四十年，怎么做到一铺养三代#

过去的说法叫做“一铺养三代”，现在流行的叫法是“三代养一铺”。

其实，都只是一种形容，要真的想要靠一个铺子养“三代人”，这种概率是很小的，要符合这种条件的铺子，数量也是比较少的。

大部分的商铺，买了砸在手中的，租也租不出去，卖也卖不掉，因为转手的税费成本和首付都高，所以接手的人很少，此外推广，房东还要按月付物业费、公摊的商水商电费等。

商铺的40年一般就是指商业类的土地使用年限是40年，至于到期后，是不是像住宅一样“自动续期”，还是说要补一定的土地使用费，这些都是商铺的不确定因素。

所以，要想做到最大限度让商铺在40年内，发挥出最大价值，倒不说是要“一铺养三代”，但至少不会成为“三代养一铺”的负担，可以尝试做到以下几点：

1、选择未来发展潜力巨大的商圈

地段的重要性，对于商铺而言，不亚于住宅。

一般而言，商铺买方案的时候周边比较荒凉，但是未来有很大提升空间的商圈策划，周边小区建成后，类别入住率提升，则商业价值潜力巨大，很可能出现“一铺难求”的局面。

这样的商铺，对外出租个10来年，中间基本没有空置期，基本上都能回本，毕竟，任何城市发展也都是会有红利释放出来的，许多有潜力的地段，从郊区到市区的变迁，从荒无人烟的边缘板块成为车马繁华的主城区，也就是十几二十年的光景。

十年前买的商铺，十年后的收益，很有可能已经回本，那么未来的20~30年的收益，就是纯收益了，再往后，就是要方案考虑房地产税或者商铺持有利弊权衡或者转手出去的问题了。

2、尽量缩短空置期，签长约

商铺和其他类型的商业地产很类似，比如写字楼、公寓等，哪怕空着不出租，也需要缴纳物业费、公摊水电等费用经营，而且空置期越长，那么收益就越低。

所以，不管租金高低，尽量要缩短空置期，租金高低只是赚多赚少的问题，但是如果空着不租，可能就会有持有成本方面的损失。

一般而言，商铺和承租人签约，都是按照年付或者半年付，然后按照年份逐年增长，有一个费率的递增经营比例，这样一来，租户比较稳定，而且能够保证一定时间阶段的租金不断流，所以策划，选择和租户签约，一般都是租期越长、付款期限越长越好。

3、租金较高的区域，可尝试铺面分割、早晚分租等操作

一般而言，现在各大城市里面，租金偿付能力比较高的一些行业，大多分布在餐饮、药店、快递、生鲜、便利店、美容美发等生活服务行业，这些行业贴近人们的生活，需要到店或者体验式消费，和电商的“拎包式购物”模式不一样，但是也是微利行业。

所以，这些行业虽然多，但是未必能够支付得起高昂的租金，特别是在一些大城市的核心地段，租金水平都是比较高的，特别是在这几年疫情过后，很多商户，经过房东同意后，都出现了分割成2~3家，或者白天晚上分别出租给不同商户的方法，用来分担租金上面的压力。

这种办法对于租户而言，是减轻了压力，对于房东而言，虽然通过空间、经营时间分割出去的坪效增量，看似没有那么高的收益，但是至少能够确保租户的稳定，哪怕其中一家做不下去搬走，至少还有另一家的租金可以收。

总的来说，现商铺在很多城市的商圈发展，其实也就是1~2代人左右的时间，也就是年轻的父母买了刚需房，然后在这个小区养育后代，这个过程大概也就是持续到20多年左右，等到孩子上学到了高中、大学以后，可能推广孩子未来都不一定回到这座城市，就更不要说会在这个自己从小长大的区域买房了，好一点的，城市中心、商圈变迁比较慢的，还可以等到下一轮新移居过来的居民，但是一般而言，也就是这几十年的时间，可能城市的中心、商圈就会发生变迁和分化。

所以，要做到三代养一铺，最关键的是在有效的时间期限内（20~40年内），通过出租的高收益尽快回本才有赚头，至于是否传到未来的二代、三代，就是后话了，毕竟现在不是古代，城市发展日新月异，而且楼市zc调控类别也很强势，未来的不确定性还是比较高的。