房地产的转换指房地产用途的变更。企业不得随意对自用或者作为存货的房地产进行重新分类。
一、房地产的转换形式及转换日：
1.将投资性房地产转为自用房地产。转换日为房地产达到自用状态且企业开始自用的日期。
2.将作为存货的房地产，改为出租。转换日为房地产的租赁期开始日
3.自用建筑物停止自用，改为出租。转换日为租赁期开始日。
4.将自用土地使用权改为出租或资本增值。转换日为停止自用并且确定用于赚取租金或资本增值的日期。
5.将投资性房地产转为存货出售。转换日为租赁期满且企业董事会作出书面决议的日期。
二、投资性房地产用途转换的会计处理
1.成本模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产/无形资产 （按投资性房地产在转换日的账面余额）
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 （按已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备 （按已计提的减值准备）
贷：投资性房地产 （按投资性房地产在转换日的账面余额）
累计折旧/累计摊销 （按已计提的折旧或摊销）
固定资产减值准备/无形资产减值准备 （按已计提的减值准备）
（2）投资性房地产转换存货
借：开发产品 （按投资性房地产在转换日的账面价值）
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 （按已计提的折旧或摊销）
投资性房地产减值准备 （按已计提的减值准备）
贷：投资性房地产 （按其账面余额）
（3）自用房地产转换为投资性房地产
借：投资性房地产 （按资产的账面余额）
累计折旧/累计摊销 （按已提的的折旧）
固定资产减值准备/无形资产减值准备 （按已计提的减值准备）
贷：固定资产/无形资产 （按固定资产的账面余额）
投资性房地产累计折旧/投资性房地产累计摊销 （按已提的的折旧）
投资性房地产减值准备 （按已计提的减值准备）
（4）存货转换投资性房地产
借：投资性房地产（按存货在转换日的账面价值）
存货跌价准备 （按已计提的跌价准备）
贷：开发产品 （按其账面余额）
2.公允价值模式下的转换
（1）投资性房地产转换为自用房地产
借：固定资产/无形资产 （按投资性房地产在转换日的公允价值）
贷：投资性房地产-成本 （按投资性房地产的成本）
（借记或贷记）投资性房地产-公允价值变动（投资性房地产累计的公允价值变动）
（借记或贷记）公允价值变动损益 （公允价值和账面价值的差额计入当期损益）
（2）投资性房地产转换存货
借：开发产品 （按投资性房地产在转换日的公允价值）
贷：投资性房地产-成本 （按投资性房地产的成本）
（借记或贷记）投资性房地产-公允价值变动（投资性房地产累计的公允价值变动）
（借记或贷记）公允价值变动损益 （公允价值和账面价值的差额计入当期损益）
（3）自用房地产转换为投资性房地产 借：投资性房地产-成本（按土地使用权或建筑在转换日的公允价值）
累计折旧/累计摊销 （按已提的累计折旧或摊销）
固定资产减值准备/无形资产减值准备（按已计提的减值准备）
公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值）
贷：固定资产/无形资产 （按土地使用权或建筑的账面余额）
其他综合收益（转换日公允价值大于账面价值的）
（4）存货转换投资性房地产
借：投资性房地产-成本（按存货在转换日的公允价值）
存货跌价准备 （按已计提的跌价准备）
公允价值变动损益（转换日公允价值小于账面价值）
贷：开发产品 （按其账面余额）
其他综合收益（转换日公允价值大于账面价值的）
企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目，转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“其他综合收益”科目。并且，待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。
例题：2016年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4 000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额（ ）万元。
成本模式下是对应结转，分录为：
借：固定资产 4 000
投资性房地产累计折旧 200
投资性房地产减值准备 100
贷：投资性房地产 4 000
累计折旧 200
固定资产减值准备 100
【例题·单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（ ）。
A.计入递延收益
B.计入当期损益
C.计入其他综合收益
D.计入资本公积
『正确答案』B，企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入公允价值变动损益。
【例题·计算分析题】2010年12月31日，甲公司以银行存款44 000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。该写字楼预计尚可使用22年。甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。2011年12月31日和2012年12月31日，该写字楼的公允价值分别为45 500万元和50 000万元。
2012年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2013年开始对该写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零。2016年12月31日，甲公司以52 000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。假定不考虑相关税费及其他因素。
要求：
（1）编制甲公司2010年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。
（2）编制甲公司2011年12月31日对该写字楼因公允价值变动进行后续计量的相关会计分录。
（3）编制甲公司2012年12月31日收回该写字楼并转为自用的会计分录。
（4）编制甲公司2016年12月31日出售该写字楼的相关会计分录。
『正确答案』
（1）
借：投资性房地产——成本 44 000
贷：银行存款 44 000
（2）
借：投资性房地产——公允价值变动 1 500
贷：公允价值变动损益 1 500
（3）
借：固定资产 50 000
贷：投资性房地产——成本 44 000
——公允价值变动 1 500
公允价值变动损益 4 500
固定资产应计提的累计折旧＝50 000/20×4＝10 000（万元）
（4）
借：固定资产清理 40 000
累计折旧 10 000
贷：固定资产 50 000
借：银行存款 52 000
贷：固定资产清理 40 000
资产处置损益 12 000
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
