终止履行工程款抵扣房款协议(以房抵付工程款的法律规定)

导读

自2004年以来，随着房地产市场的不断升温，涌现出大量的承建方垫资承建工程现象。房地产建设方因投入建设房产的资金链衔接不上、后续资金不足等，导致大量的工程款无法及时、到位地支付给承建方。为避免承建方因建设方不能及时给付工程款而带来一系列诉讼的产生，缓解承建方与建设方之间的矛盾，确保房产开发能够顺利进行，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议应运而生。此种房屋买卖协议虽暂时缓解了建设方与承建方之间的矛盾，但给以后“抵扣房产”的交付带来了一系列隐患，尤其是当承建方是自然人时的情况更甚。

裁判要旨

建设方和承建方的市场地位不同，但其法律地位相同，“以工程款抵房款”的房屋买卖协议的签订也遵循了自愿、平等原则，该协议合法有效，不违反法律、法规的强制性规定。协议涉及的“以工程款抵房款”恰是双方对各自享有的权利的处分，是确定双方之间权利义务关系的依据。协议中涉及的房产已建成的，该协议具有房屋买卖合同的属性；房产未建成的，具有房屋预售合同的属性。无论具有哪种合同属性，承建方都完成了交付房款的义务，享有抵款房产的实际所有权。

案情简介

2009年9月1日，被告淮北市友诚房地产有限公司将位于淮北市杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号房屋出售给了被告蒋德毅，房款以工程款抵付，承诺先行办理交房手续，并经多位负责人批准。2011年3月12日，被告蒋德毅与原告周毛签订房屋买卖协议书，约定被告蒋德毅将上述3套房屋转让给原告周毛，转让价79万元，原告周毛以被告蒋德毅拖欠其的货款47万元及两台轿车作价32万元抵付房款。房款履行完毕后，被告蒋德毅承诺配合原告周毛办理房产过户手续。2011年10月19日，被告蒋德毅以委托书形式书面通知被告淮北市友诚房地产有限公司，其出售给被告蒋德毅的上述3套房屋已转让给了原告周毛，被告淮北市友诚房地产有限公司应为原告周毛办理交房及过户手续。当原告周毛要求两被告交房并协助办理过户手续时，两被告相互推诿。原告周毛为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：（1）两被告将位于杜集区矿业博览城三期47栋103、104、202号房屋交付给原告周毛，并为原告周毛办理房屋过户手续；（2）两被告向原告周毛支付自原告周毛起诉之日起至房屋交付并过户手续办理完毕之日止，以房款79万元为本金，按同期银行贷款年利率5.85%计算的利息；（3）本案诉讼费由两被告承担。

裁判结果

法院经审理认为：本案争议的焦点为：被告蒋德毅对原告周毛诉求的3套房屋有无处分权；被告淮北市友诚房地产有限公司是否应当协助原告周毛办理房产过户。

1.关于蒋德毅对本案争议3套房屋是否具有处分权的问题。首先，被告淮北市友诚房地产有限公司与被告蒋德毅签订的《以工程款抵房款协议》表明被告蒋德毅此时未结算的剩余工程款按照当时此地段的房屋市场交易价格足以折抵本案争议的3套房屋价值，且被告蒋德毅也于2010年8月31日按被告淮北市友诚房地产有限公司要求按时交纳了该3套房屋的物业管理费和维修基金，后被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋德毅交付了47栋202室（住宅）。虽47栋103、104（皆为商铺）在2010年4月1日已被被告淮北市友诚房地产有限公司对外招租，但根据买卖不破租赁的原则，此行为并不影响被告淮北市友诚房地产有限公司向被告蒋德毅交付房屋，故被告蒋德毅享有该3套房屋的所有权。

　　其次，被告淮北市友诚房地产有限公司与被告蒋德毅签订的《以工程款抵房款协议》中约定“所抵房款不享受任何价格优惠，抵房款结算价格以办理抵房手续当日我公司规定销售价格为准”；2010年9月1日被告淮北市友诚房地产有限公司给物业管理公司的通知中表明“房屋单价按支付工程款时的单价进行计算”，这些条款系被告淮北市友诚房地产有限公司附条件约定了被告蒋德毅享有该争议3套房屋的条件。从通常理解和交易习惯上来说，此条款以被告蒋德毅固定不变的工程款数额与房地产市场不断变化的房屋价格相折抵，明显减轻了被告淮北市友诚房地产有限公司自身责任，损害了被告蒋德毅的权利，既显失公平，又违背了诚实信用原则。从2010年至今，争议3套房屋的市场价值不断上涨，被告淮北市友诚房地产有限公司未与被告蒋德毅协商工程款结算事宜，而是怠于结算。这种怠于结算的行为应视为被告淮北市友诚房地产有限公司为了自己的利益，不正当地阻止其向被告蒋德毅交付房屋的条件成就，那么该具有买卖房屋性质的抵房协议就应视为条件成就，被告蒋德毅理应享有争议3套房屋的所有权。

相关法律规定

《中华人民共和国合同法》