个人转让土地使用权开发房地产(房地产开发公司转让土地使用权)

裁判要旨

案涉土地使用权系陈良瑞在司法拍卖程序中竞得，并非划拨土地，陈良瑞有权将案涉土地使用权予以转让，法律也并不禁止土地使用权转让给个人，故其与陈春鹏、林福勇签订的合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

案例索引

《陈良瑞、陈春鹏等建设用地使用权转让合同纠纷案》【（2021）最高法民申1457号】

争议焦点

土地使用权能否在个人之间进行流转？

裁判意见

最高院认为：

（一）关于中瑞公司是否为案涉合同主体的问题。《土地转让协议书》系陈良瑞以其自己的名义与林福勇、陈春鹏签订，并无证据证明签订合同时陈良瑞系代表中瑞公司签订合同且林福勇、陈春鹏对此知晓并认可，故合同主体应为陈良瑞而非中瑞公司。陈良瑞辩称其签订合同的行为系履行职务行为的理由不能成立。中瑞公司在通知书中表示继受《土地转让协议书》中的权利义务，此非单纯地债务加入的意思表示，而系权利义务概括转移的意思表示，且仅为中瑞公司一方的意思表示，并未经过合同双方当事人的同意，故陈春鹏、林福勇所持中瑞公司属于债务加入从而应与陈良瑞一并承担合同责任的理由不能成立。

（二）关于案涉《土地转让合同》的性质、效力以及双方是否变更为委托合同关系的问题。双方订立合同的名称为土地转让协议，合同内容为陈良瑞将约定范围内的土地转让给陈春鹏、林福勇，由二人自建房屋，由陈良瑞办理土地交易手续、建房手续，并未约定转让房屋或委托陈良瑞代建房屋，故双方之间成立建设用地使用权转让合同关系，而非商品房买卖合同关系或委托代建合同关系。案涉土地使用权系陈良瑞在司法拍卖程序中竞得，并非划拨土地，陈良瑞有权将案涉土地使用权予以转让，法律也并不禁止土地使用权转让给个人，故其与陈春鹏、林福勇签订的合同并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。至于土地使用权能否变更登记至陈春鹏、林福勇名下，属于二人能否取得物权的问题，并不影响土地转让合同的效力，陈良瑞所持合同无效的理由本院不予采纳。根据再审审查时双方所作陈述，因合同履行出现障碍，双方虽试图改由中瑞公司代建，但各方就房屋分配等核心问题并未达成合意，故委托代建关系并未成立。陈良瑞所持双方变更为委托合同关系的理由不能成立。

（三）关于本案中违约责任的承担问题。依前所述，陈良瑞与林福勇、陈春鹏之间存在建设用地使用权转让合同关系，双方应严格按照合同约定全面履行各自义务。双方均在原审审理中确认《土地转让协议书》客观上无法继续履行，一、二审法院解除《土地转让协议书》并无不当。就解除合同的责任，依据合同约定，陈良瑞负有办理土地使用权权属转移登记至陈春鹏、林福勇名下的义务，但陈良瑞在合同签订后，将土地使用权转移登记至中瑞公司名下，客观上导致合同无法继续履行，应属违约。因此，一、二审法院认定陈良瑞构成违约并无不当之处。如前所述，双方委托代建合同关系并未成立，林福勇、陈春鹏不支付建安成本并不构成违约，陈良瑞所持林福勇、陈春鹏违约的理由不能成立。