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契税可能是涉及面最广的一个税种，几乎每家每户都会涉及到这个税种，我敢说，只要生活在城市中，与房子打交道的人都知道契税。

首先我们来看一下，什么叫契税？

契税是在中华人民共和国境内转移土地，房屋权向产权承受人征收的一种财产税。

解读：一是我国境内的土地权和房屋权为对象；二是土地权和房屋权必须是转移，也就是说，从一个人或者一个公司的名下转向另一个人和另一个公司名下，转移可以解释为买卖、赠与、投资等行为；三是对产权的承受人，也就是说买方进行征收。

其次，到底哪些行为应该缴纳契税呢？

主要有以下几方面：土地使用权的出让、转让，房屋买卖、房屋赠与、房屋交换等。

解读：出让、转让、买卖都非常好理解。但有一些我们也特别需要注意。

税法上的理解是这样的：以房产抵债或实物交换房屋，也属于房屋买卖行为；以房产作为投资、入股，也属于房屋买卖行为；买房拆料，或者说翻建新房，也应该视同房屋买卖，征收契税。

有人说房屋我无偿的赠与给他人，也要征收契税吗？税法上规定，房屋的受赠人要按规定缴纳契税。并且赠与人和受赠人都是双方自愿的。由于房屋是不动产价值较大，法律上要求赠与房屋应有书面合同，并到房地产管理机关办理登记过户手续，才能生效。如果有涉外关系，还需公证处证明和外事部门认证才能有效。

有的人会进行房屋互相交换，或者不同城市的房屋互相交换，这也是属于房屋的买卖，或者房屋的赠与行为。双方都应按规定缴纳契税。

那如何来征收，比率是多少呢？

应交契税=计税价格x税率

税率是3%至5%的幅度税率。

解读：实行幅度税率是考虑到我国各地经济发展的不平衡，全国差别较大的实际情况，因此呢，允许了各个省，自治区，直辖市可以在3%至5%的幅度税率规定的范围内，根据实际情况进行确定。并且国家总体规定，从2010年10月1日起，对个人购买90平米及以下，且属于家庭唯一住房的普通住房，可以减按1%的税率来征收契税。

税率大家都很好理解，关键是计税依据，我们如何来判定税务机关又会如何来确定？

在实际生活中，许多人签订房屋买卖协议的时候，都会在价格上面做手脚，或者说以阴阳合同来应对税务机关。当然，作为征税机关，对这些情况也是清楚的，也出台了一些办法。一是实际成交价格：包括了卖方，买方交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益、有价证券等。这个实际成交价格的虚假如何判断？如果成交价格明显低于市场价格，并且没有正当理由，或者说交换的产权差额明显不合理，并且无正当理由都要参照市场价格来确定，当然，这个价格一时也很难确定，所以每个地方和城市，都会确定不同的地段，不同的范围，计税价格的最低标准。如果合同价格高于这个标准，则按合同价格确定；低于的话，则按最低标准确定。这就是平常说的就高不就低。

比如以我们本地的征税标准，是这样规定的，在中心城区每平米价格不低于4000元/平方米，环中心城区不低于3500元/平方米，次环中心城区不低于3000元/平方米（以此类推）……，当然，这些都列明了具体街道和小区。大城市的比这肯定高许多。

上面这些说的都是一般征收契税的标准和要求，那么我们具体涉及到一些情况怎么处理呢？

这里仅列举一些，经常会遇到的情况：

一、如果遭受不可抗力的原因，如水灾，火灾，雪灾等，而住房被灭失，重新购买住房的，一般根据情况，有地方政府酌情减免契税。

二、因个人房屋被征收拆迁的，选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。如果成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。

三、自2010年10月1日起，个人购买家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半征收的优惠政策。普通住房标准是：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以下。

四、在婚姻承续期间，房屋土地权属于夫妻一方或共有而变更为共有或一方所有，双方约定变更共有份额的，免征契税。

解读：有一个这样的案例，就是说上海有户人家，父母，儿子儿媳分别离婚。然后父亲跟儿媳办理结婚证，将房屋权转至儿媳名下。然后儿媳又与父亲离婚，与儿子重新结婚，将房子由儿媳一方变更为儿子，儿媳共有。这样一来，节省契税近百万元。不过这样的避税方式一般人都是不赞同的。

五、对个人购买家庭唯一住房，（家庭成员当然包括了购房人，配偶以及未成年子女）面积为90平米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。如果有规定的法定继承人，包括配偶，子女，父母，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母，继承土地，房屋的产权是不征收契税的。

如果非法定继承人根据遗嘱收受死者生前的房屋产权的，这种行为税法上属于赠与行为，应征收契税。

六、如果缴纳契税，我退房了，契税会退还吗？

税法是这样规定的，己缴纳契税的购房单位和个人，在没有办理房屋产权变更登记前退房的，退还已纳契税。如果在办理房屋产权变更登记之后退房的，那么契税就没不会退还。

契税，实际上是关系到每个人不动产的其身利益。所以缴纳了契税，就要向税务机关要求开具契税完税凭证，并要妥善保管好，以此可以作为法律依据。