房地产企业作为资金密集型行业，一个项目从筹备到最终落地建设需要经历的时间往往较长，在实现销售返投之前资金需求量也较大，因此在项目前期自有资金不足时，往往需要外部融资以度过资金的“困难期”。

根据财税【2016】36号附件2 中不得抵扣进项税额的情形

解析：

1、对于贷款服务及相关顾问费等不允许抵扣进项税额，前提是纳税人向贷款方直接支付，即服务费的收费对象必须就是提供贷款的资金方；

2、如果顾问费并不是直接支付给贷款资金方，而是支付给第三方，就不属于财税【2016】36号文中的情形，因此顾问服务费如果取得增值税专用发票应当可以抵扣进项税额。

如上图，很多融资方案中会通过分解利息收入的方式，将部分融资顾问费拆解到第三方，不直接由贷款方收取，这样处理的好处在于不仅可以规避进项税额不得抵扣的限制，而且顾问服务费的实际上限会突破合同约定的贷款利息，即实际融资成本会高于合同约定的利率。

除了增值税进项税额抵扣的问题，作为第三方收取的顾问服务费，如果具备真实合理性且企业可以提供与借款协议等资料并对“融资顾问费”具体内容进行约定，如果仅提供发票，无法证明业务的真实性及合理性，可能会影响融资费用在企业所得税前正常扣除。

小结：

1、除贷款方外第三方收取的融资顾问服务费，如果取得增值税专用发票可以用于抵扣进项税额；

2、融资顾问服务费要在企业所得税前正常扣除，需要具备服务合同、借款合同等资料，并对顾问服务的收取方及取费方式有明确约定，否则可能会对业务的真实性及合理性产生影响。