大市政配套费补偿费(大市政配套费和城市基础设施配套费)

一、政策回顾

1、财税[2004]134号 2004-08-03

出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益；

以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

2、国税函[2009]603号 2009-10-27

出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。

3、中华人民共和国契税暂行条例

契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；契税纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。

4、城市基础设施配套费

城市基础设施配套费是指按城市总体规划要求，为筹集城市市政公用基础设施建设资金所收取的费用，它按建设项目的建筑面积计征，一般按新建，扩建，改建的面积作为征收基数。

二、观点分析

1、财税[2004]134号文件和国税函[2009]603号文件，都在强调为取得土地使用权而支付的全部经济利益。那么支付城市基础设施配套费与取得土地使用权之间是否存在因与果的关系？现实中，在支付了土地出让金以及对应的契税以后，政府就会与承受人签订土地出让合同，且可以去办理不动产权证。根据物权法公示原则：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产权的办理，说明了土地使用权已经转让完毕，整个过程没有因为要取得土地使用权而支付城市基础设施配套费。况且，承受人已经拥有了处置的权利，可以依法转让给其他人，转让的过程也不需要缴纳城市基础设施配套费，转让价格的依据是签订的土地合同成交价，而不是成交价加配套费。假设承受人不转让，自己开发建设就要缴纳城市基础设施配套费，土地成本就是合同价加配套费。假设承受人转让，不需缴纳基础设施配套费，土地成本就是合同价。那么请问，承受人承担土地成本到底是多少？

2、根据城市基础设施配套费的定义，该费用是按照建筑面积收取，而非土地面积；新建，扩建，改建都需要征收，如果扩建，改建的时候再次缴纳城市基础设施配套费，是否也要算作土地成本？在实务中，项目开发建设过程中，需要办理五证，该费用需要在办理建筑工程规划许可证之前缴纳，未缴纳的，规划部门不予核发建筑工程规划许可证，所以，该费用应该算作是项目的开发建设费用。在时间节点上，土地契税缴纳义务发生时，城市基础设施配套费的缴费义务没有发生，更何况是配套费对应的契税。

3、从历史背景来看，以前政府是毛地出让，政府将土地出让价格拆分成土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等，进行分别收取。承受人在支付完所有的费用以后，政府才会与承受人签订土地出让合同，才会给承受人办理国土证，这时的土地成本就是财税[2004]134号文件里面所说的全部经济利益。而目前政府采取的是净地出让，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等费用已经由政府支付给相关人员和部门，承受人只需要支付土地出让金。国税函[2009]603号文件里面规定：对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。招、拍、挂模式下，前期土地开发成本已经包含在了土地成交总价款中，这也是对净地出让中，计算土地成本的进一步解释说明。

综上，笔者认为，城市基础设施配套费不应该缴纳契税。