大部分中国人的习惯是只要有闲钱，最爱投资的还是房产。中国一线二线城市的高房价高风险让人望而却步，而三线四线的房产则投资价值有限，于是很多人把眼光放在了国外。以美国为例，只要找到合适的投资房，房产投资收益比较稳定，一般收益率可以稳定在4%-8%。当然，这篇文章并不是分析海外房产投资的价值，而是税务问题，包括在美国买房，租房，和卖房的详细税务指导。第一篇将为大家介绍作为外国人（Non-Resident）的中国人的报税要求，下期会再介绍作为美国居民（Resident）的中国人房产投资的税务指导。

何为外国人？

这里所说的外国人并不是非美国籍的人，也不要求居住在美国境外。而是我在之前文章中提到税务意义上的Non-Resident，如果还有疑问的，请参考这篇文章。（Resident or Non-Resident？如何判断税务居民身份？）

如果作为外国人的你打算投资美国房产，请大家不要错过今天的内容哦！

中国人在美买房

1、购房资格无限制

美国作为一个大移民国家，对外国人在美国购置房地产几乎没有任何限制。美国的房产类型也非常丰富，比较常见的有独栋别墅（Single Family），联排别墅（Multi-fmaily），独立产权公寓（Condo），公寓（Apartment），出租型公寓（只对外出租，不出售，一般有leasing office），合作公寓（CO-OP）等民用房产，另外还有一些商业房产（Commercial building）和土地。除了合作公寓，对外国人限制较多，审查严苛，一般外国人不会购买，其他类型的房产都有开放的市场，外国人都可以购买，在数量上对外国人也没有任何限制。

2、申请房贷条件比美国人苛刻

作为外国人，想在美国贷款买房很困难。如果你在美国没有工作或者收入，那贷款基本上不太可能，只能现金购买。即使你在美国有工作，有收入，外国买家想要取得贷款，条件也比美国人苛刻很多。外国人在美国贷款的前提是房子是用于自住而不是投资，你有合法身份在美国工作，并且拥有美国的社保卡（Social Security Card）。除此之外，贷款机构也会考量你的身份，签证，存款，收入等信息。另外，贷款机构要求外国买主缴纳的首付为房价的50%，大大高于美国人的20%，而且余额的贷款利率也很高。所有，如果打算买房，请提前准备好大量的现金。而且需要注意的是，现在中美转账有每年每人5万美金的限额，想要买房，资金一定要提前准备好。

3、买房税务要求

对于买家来说，买家需要在购房以后按照季度缴纳房产税（Property Tax），因地区不同，房产税税率也会不同，平均在0.5%-1.5%之间。除此之外，买房并没有其他报税，缴税义务，只要保存好购房时的凭证（HUD）即可。

中国人在美租房

如果你买的房产是用于出租。作为投资房产，你的所有租金收入都需要在美国缴税。租金收入如何缴税可以选择是按照“与美国贸易或业务相关的收入”（Income that is connected to a trade or business in the U.S.）缴税或者“与美国贸易或业务无关的收入”（Income that is NOTconnected to a trade or business in the U.S.）缴税。不同的选择缴税方式不同，税率也有所不同。

1、与美国贸易或业务无关的收入

一般来说“与美国贸易或业务无关的收入”包括如赌博，彩票，房租等收入。所以房租在默认情况下，会被当“与美国贸易或业务无关的收入”计税，税率是统一的租金毛收入的30%，或遵循税务协定（Tax Treaty）里规定的税率，不巧的是中美税务协定并没有房租的相关规定，只能接受30%高税率。对于如何缴税，是否报税，根据是否预扣了税款又分为下面的两种情况。

（1）已经预扣了税款（30% Withholding Tax）

如果你租房的时候请到了一个足够专业的中介公司帮助你管理，在收到房租时已经帮你预扣了30%的税额，将剩余的房租打到你的卡里，那你就省事很多。年末的时候，你会收到一张1042-S表，表中包含了你预扣的税款，之后你无需再报税。

举个例子，2019年你在美国购买了一个价值为50万美金的联排别墅，并且出租出去，一年的租金收入是3万美金，那中介公司会先预扣30%的税款，进入你账户的钱就只有2万1千美金了。如果你有其他的支出，如管理费用，维修费用，材料费，并不会被计算在内。你不需要再报税，9千美金的税款则会由中介公司代缴给国税局（IRS）。

（2）未预扣税款（No Withholding Tax）

如果你没有通过中介公司，或者你请了一个只懂业务不懂税法的中介公司帮你管理房产，没有帮你预扣30%的税额，这个时候你需要自己报税，按照“与美国贸易或业务无关的”房租收入缴30%的收入税。报税时你需要有SSN (Social Security Number)或者ITIN(Inpidual Taxpayer Identification Number)， 如果没有你则需要填写Form W-7申请一个。

沿用上面的例子，如果中介公司并没有帮你预扣税款，那你需要在来年的报税截止日期前，也就是2020年4月15日之前请一位会计师（当然如果你有信心，你也可以自己报）帮你提交1040NR税表申报你的租金收入，并上交30%的税款。

2、与美国贸易或业务相关的收入

房租是一个比较特别的类型，如果你在美国的收入仅来自于房租，并没有其他任何收入，那么你也可以选择将租金作为“与美国的贸易或业务相关的收入”来报税，这样中介不必为你预扣租金收入30%的税款，你可以像其他美国居民一样，用Sch E申报房租收入。这样做的好处是，你可以用房屋维修，房产税，保险，购买家具等费用抵扣你的租金收入，得到的净收入才需要缴税，并且税率并不是统一的30%，而是按照税表的累进税率（Graduated Rate）。

这对于投资者来说，绝对是利好消息，因为根据2019的税率表，当你的收入到达16万以上时，税率才到32%（外国人只能采用单身税率，不能使用夫妻联合税率）。如果还是上面的例子，税率大大的低于Flat Rate的30%。但是这个选择并不是自动的，在第一次申报你的租金收入时，你就需要在1040-NR表上选择租金的收入类型。

1040NR, Schedule OI, Item M, Line 1

This is the first year you are making an election to treat income from real property located in the United States as effectively connected with a U.S. trade or business under section 871(d).

并且你需要写一份声明说明你的选择以及房产的相关信息，内容包括：

1. 选择将租金作为“与美国的贸易或业务相关的收入”来报税 （That you are making the election.）
2. 在美房产的详细信息，包括房产的列表，地址，利益等。(A complete list of all of your real property, or any interest in real property, located in the United States (including location). Give the legal identification of U.S. timber, coal, or iron ore in which you have an interest.)
3. 你的房产所有权范围 （The extent of your ownership in the real property.)
4. 描述重要的房屋翻新或维护（A description of any substantial improvements to the property.）
5. 你在房产中获得的收入（Your income from the property.）
6. 购买日期（The dates you owned the property.）
7. 是根据税法871(d)条例还是税务条约做出的选择（Whether the election is under section 871(d) or a tax treaty.）
8. 之前做出选择或者取消选择的具体信息（Details of any previous elections and revocations of the real property election.）

中国人在美卖房

1、税率按照普通收入算（Ordinary Income Tax Rate）

外国人在美国卖房子时，有一个比较不太友好的税法，Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980（外国人投资房地产税法条例，或简称FIRPTA）。根据FIRPTA的规定，外国人在出售房产时的增值收入并非税率比较低的长期资本增值（Long Term Capital Gain），而是按照普通收入（Ordinary Income）计算税额。长期资本增值税最高只有15%，而普通收入税最高可以到37%。

2、预扣税（Withholding Tax）

（1）联邦税（Federal Tax）

根据FIRPTA规定，外国人出售在美国投资的房产时必须预扣所得税。预扣税由买家或其公证代理（Agent）代扣，在卖屋款项上扣除预缴税，然后在20天内交入国税局。如果没有扣缴，买方可能要负担这笔税金。

预扣税额税率则有以下三种情况：

• 如果房屋的销售价格少于30万，并且买方是自住，那么就不需要预扣缴所得税。但也有例外情形，最常见的是所购买的房屋价格低于30万美元，且买方以书面声明房屋用于自住。但如果卖房的外国投资人没报税，没申报这笔房地产买卖，并且没有缴纳相关税金，买方可能必须替卖方缴税金，加上利息与罚款。所以有些买家也可能会要求卖家预扣联邦税。
• 如果房屋的售价超过30万美元但不超过100万美元，并且买方为自住，那么预扣税率为售价的10％，如果是投资房，预扣税率将是15%。
• 如果房屋的售价超过100万美元，那无论买方如何使用房屋，预扣税率为售价的15％。

（2）州税 （State Tax）

除了IRS扣税的要求外，有些州也有规定要扣除预缴税。如加州要求预扣售价的百分之3.33%，纽约州是房屋预计利润的8.82%，由买家和公证代理代扣。（麻州无此要求）

联邦税和州税都是预扣税，假如真正的税额比预扣金额低，则可以在来年报税时将多付的税额要回。IRS在收到预扣税之后，会将预扣税所交的表8288-A连同追踪号一同回寄给你，供来年报税使用。IRS一般在报税后的9-12周才会退回多余的税金。需要注意的是，你在卖房的时候最好提供一个美国地址，以防漏收邮件，延迟了退税的时间。

真正报税的时候，一般税率并不会达到预扣税的10%或15%，因为你可以将买房的投入（House Basis）以及买房所付的中介佣金（Comission fee）除掉，之后的净利润才是应税收入（Taxable Income）。

（3）案例 （Example）

2014年，你用80万美金购得一套房产，2019年准备出售，期间你花2万美金对房子进行了翻新，最后2019年你以100万美金的价格售出，付了5%的佣金5万美金。卖房时，预扣售价的15%联邦税，即15万美金。但是最后你的应税收入应该是100万-（80万 2万 5万）=13万美金。按照Ordinary Income Tax Rate算最高税率应该为24%，应为：$9,700*10% ($39,475-$9,700)*12% ($84,200-$39,475)*22% ($13,000-$84,200)*24%=$25,375, 远远低于13万美金。所以预扣税是为了让你来年主动报税的一个强制措施。