文|金穗源商学院
问：2017年3月， 我公司与当地政府签订协议，为城市建造一个文化广场，我公司承担全部建设费用，广场建成后，政府无偿划拨一块土地给我公司。2018年9月，文化广场建造完成，总投资15650万元，验收合格，交给政府，准备作为庆祝国庆节的活动场地。政府无偿划拨给我公司的土地已经交付给我公司，办理了国有土地使用证。我公司无偿取得的土地要缴纳契税吗?
答：2014年11月， 国务院公布了《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》(国发[2014]60号),文件要求，实行统一市场准入，创造平等投资机会;创新投资运营机制，扩大社会资本投资途径;优化政府投资使用方向和方式，发挥引导带动作用;建立健全政府和社会资本合作(PPP )模式。
PPP ( Public-Private Partnership)模式，即政府和社会资本合作模式，是指政府采取竞争性方式择优选择具有投资、运营管理能力的社会资本，由社会资本提供公共产品和服务，政府依据公共产品和服务的绩效评价结果向社会资本支付相应对价一种模式。
你公司所参与的属于非经营性项目，对于缺乏“使用者付费”基础、主要依靠“政府付费”收回投资成本的项目，可通过政府购买服务，采用建设拥有—运营(BOO)、委托运营等市场化模式推进。
你公司所从事的建设项目涉及的主要税种包括如下几个：
(一)增值税
你公司将建成的广场交给政府，属于转让不动产行为，视同销售缴纳增值税。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号附件1）规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额:
(1)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(2)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。
(3)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：
组成计税价格=成本x(1 成本利润率)
成本利润率由国家税务总局确定。《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定>的通知》(国税发[1993]154号)规定，纳税人因销售价格明显偏低或无销售价格等原因，按法规需组成计税价格确定销售额的，其组价公式中的成本利润率为10%。
你公司应当按照上述规定，根据已经发生的实际成本15 650万元计算视同销售的公允价值(含税),征得税务机关同意，确认销售收人，给政府开具增值税发票，缴纳增值税。
(二)税金及附加
你公司依据缴纳的增值税缴纳城建税、教育费附加、地方教育附加。
(三)印花税
按照所签订的合同和相关凭证缴纳印花税。
(四)契税
《契税条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房尾权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当按照本条例的规定缴纳契税。本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
(1)国有土地使用权出让。
(2)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换。
(3)房屋买卖。
(4)房屋赠与。
(5)房屋交换。
计算契税的计税依据是土地的成交价格。
你公司不是“无偿”取得的土地使用权。而是将不动产转让给政府，政府以相同价格出让给你公司土地使用权。出让价格就是你公司所确定的不动产的销售收入额。请政府土地管理部门按照你公司所开具的增值税发票金额（含税），给你公司开具带省财政章的收据。
你公司受让土地使用权，还会发生相关费用。然后，计算土地成交价格，缴纳契税。
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