上回咱们说到，进入2022新年后，石家庄一些楼盘声称自己要涨价啦。可石家庄的房价能否再现普涨的局面，我认为关键不在于开发商，而在于拆迁户。
拆迁户在石家庄一直是神一般的存在，别管是高调炫富的，还是闷声发财的，街头巷尾永远不缺他们的传说。无论是补偿了三四百万，还是分到了五六套房，他们获取财富的速度总是超乎普通人对于财富的想象。
虽然“一拆暴富”是全国现象，可由于石家庄这座城市就是从一片片村庄里拆出来的，所以石家庄人对拆迁户有一种格外的情愫，一方面心里很不平衡；另一方面又疯狂迷恋老破小，期待自己终有一天也能成为拆迁户。
当然，“一拆暴富”不是我们今天要讨论的重点，重点在于拆迁户对于石家庄整体房价的影响，其实是起到了决定性作用的。
石家庄的房价上涨可以分为三个阶段。
第一个阶段是2000年到2007年，房价随经济发展理性上涨。这个阶段最明显的特征就是，人们对收入增长的预期超过了对房价上涨的预期，也就是大家都认为买房会越来越容易。
来看一组数据，2000年石家庄市国企职工人均收入同比增长6%；集体企业职工收入增长3.2%；其他所有制职工收入增长13.2%；个体经营者收入增长95%；个体被雇人员收入增长9.4%；离退休人员收入增长43.6%。这是来自当年石家庄市城市社会经济调查局的统计，比较有权威性。
虽然国企职工和集体企业职工的收入增长相对较低，但是他们一般都有单位的福利分房。真正有购房需求的，从外地来到石家庄的新市民，都不着急买房，因为收入增长很快，房价涨得很慢。
他们往往先是一边租房，一边攒钱，等到攒够了钱，也准备要结婚生子啦，就全款买一套房子。
你没听错，当年贷款买房的很少，大多是自己攒钱，再向亲戚朋友借些钱，全款买一套，然后继续攒钱，过几年就把账都清了。
这个阶段的房价上涨是基于经济的发展和收入的增加，用现在的话讲就是长期健康发展。
时间来到第二个阶段，2008年到2015年，石家庄“三年大变样”极大提升了城市面貌，极大改善了居住条件。
各位可能想象不到，2000年的时候，石家庄市居民家庭人均使用面积仅有17.2平方米，也就是一个三口之家的房屋面积只有50平方米左右，而且配套服务普遍很差。
“三年大变样”之后，一片片破旧的城中村都被拆了，一座座漂亮的居民楼拔地而起。这时候房价就以肉眼可见的速度开始上涨了，并大幅超越收入增长的速度。
很多人把房价上涨的根源归结于拆迁户们一夜暴富。有一定的道理，但在这个阶段并不是主因。
主因是什么呢？
原本租住在城中村里的那些外来人员，每月房租只要200块钱，还想着攒够了钱再买房呢，这一下就被轰到大街上了。他们必须马上从老家的父母那里借来一笔钱作首付，然后再向银行申请房贷，购买商品住房。
大家想想这是一个什么样的过程？
夫妻俩买房，不仅要把自己的存款，还要把双方父母的存款都拿过来作首付，“六个钱包”的说法就是这么来的，然后还要提前透支今后十年、二十年的家庭收入，才能买下一套房子。
这不仅意味着把其他城市的财富转移进了石家庄的楼市，还意味着把今后创造财富的一部分也提前变现进了石家庄的楼市，房价能不涨吗？
当然，这种财富转移导致的房价上涨还是能够让人接受的，毕竟城市的财富总量也大幅增加了。
时间来到第三个阶段，2016年到2020年，石家庄开始进行大规模棚户区改造。越是老破小，越有人抢着要，万一赶上拆迁，祖坟就冒青烟啦。
我们来看三份文件。
第一份，石政办发【2016】17号文件，是关于印发政府购买棚改服务管理办法的通知。
其中第二条指出，政府购买棚改服务是指通过发挥市场机制作用，将政府应当承担的棚户区改造相关服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据服务数量和质量向其支付费用。
实际上就是由开发商把棚户区的拆迁、补偿、三通一平等土地一级开发的活都干了，然后跟政府商量好一个价钱，走个招拍挂的程序，接着进行二级开发，购买服务的费用就从土地出让金里面扣出来了。
这么做的好处就是棚改工作推进速度很快，那么多开发商都在为政府做事。
弊端也很明显，就是棚改工作被开发商牵着鼻子走了，违规销售、违法建设的事层出不穷。
第二份文件就鼎鼎有名了，石政办函【2016】33号，关于印发棚户区改造货币化安置实施办法的通知。
其中第五条指出，中心城区启动的棚户区改造项目,以直接货币补偿方式为主，引导棚改居民自主购买商品房作为安置用房。
第九条规定，鼓励棚改居民选择货币化安置。对选择货币安置的，在被征收房屋市场评估价基础上给予25%的货币安置补助。
棚改货币化安置和之前的城中村改造可不一样，它不再是简单的财富转移和提前变现了，而是对石家庄的楼市定向注水。因为补偿拆迁户的钱，不是开发商自己出的，也不是政府财政出的，而是由国家开发银行出的。
你今天还在老破小里住着呢，明天就塞给你80万，把你轰到大街上，自己买房去吧。
对于整个城市来讲，突然多出了一大笔钱，一大片老房子还都被拆了，结果就是拆迁户们只能恐慌性地冲进售楼处去抢房。
抢早了还便宜些，抢晚了房价更高，进而引发全市抢房潮，连老破小也跟着鸡犬升天。
接着说第三份文件，石政规【2018】8号，关于加快推进主城区城市棚户区改造工作的意见。
其中规定，棚户区改造的拆建比是1:2.3，居住容积率上限是3.5。
这么做的好处就是，极大增加了棚改后所建商品房的可售面积，让开发商有利可图，才能激发他们参与棚改的热情。
弊端当然也很明显，就是建筑密度太大，人均享有公共配套设施被大大压缩，二环内人口大量聚集，一系列“城市病”接踵而来。
城市发展的各个阶段都有各自需要解决的主要矛盾，如果说之前我们要解决的主要是在快速城市化过程中，如何满足人们的住房需求，还有房地产去库存，那么现在我们要面对的主要问题就是城市经济的高质量发展。
正基于此，以上提到的三个政府文件，已经全部失效了！
当前石家庄正在推进的城市更新工作，严格控制拆建比，容积率不得超过2.0，坚决断开土地市场一二级联动，统一拆迁补偿标准，集中建设回迁安置房，在加快补齐公共服务设施的同时，将有限的城市建设用地优先满足产业发展需要。
据官方报道，2016、2017年石家庄改造棚户区住房3.3万套；2018到2020年，三年攻坚改造棚户区住房5.5万套。
五年时间我们大概拆了8.8万套棚户区住房，大拆大建的路子也已经走到头啦。
往后拆迁户肯定还有，但是作为一夜暴富的象征，作为石家庄房价全面疯涨的推手，人们头脑中的那个“拆迁户”，以后不会再有了。
我们以高新区郄马镇拆迁为例，入户宣讲、调查、签协议的都是政府工作人员，已经没有开发商来参与土地一级开发了。而且这些工作人员还要一直为在外租房的村民提供服务，直到他们住进回迁安置房为止。
郄马镇的村民为什么能7天评估，7天签协议，10天完成搬家呢？因为他们知道自己的土地不是用于单纯的房地产开发，而是要建设国际生物医药园，是能够为当地经济带来长期发展的战略性新兴产业项目。
高新区之前规划的一些房地产开发地块，如果正在按照提升营商环境的要求重新调整。
比如，咱们之前提到的信工学院地块，被高新区自己花3亿元买回去了，正在与教育部门开展合作，准备引进我市一所一流重点中学。
还有一块面积38亩的土地，本来是准备卖给开发商的，估价1000多万，现在30多万转让给了省三院，用于在高新区建设一所高水平的三甲医院。
高新区作为产业发展的高地，可以被看作是一座城市发展的风向标。要想打造多个千亿级以上的产业集群，石家庄就要向产城一体化的目标迈进。
今后在我们这座城市中，应该少一些拆迁户一夜暴富的故事，多一些奋斗者创新致富、上市敲钟的典型。
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