农业生产者之间出租林地使用权(将土地使用权出租给农业生产者用于农业生产)

严禁挂羊头卖狗肉，将集体所有的农用地出租用于非农建设的，无效

一般来说，农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地等。在实践中，一些人为了生产经营，甚至将集体所用的农用地出租进行非农建设，对于这种行为，法律上会如何认定呢？我们先来看一下最高院的一个相关案例。

案件的当事人是泡崖乡政府与顺达公司签订了《租赁合同》，约定泡崖乡政府将集体所有的林地租赁给顺达公司，用于军事训练。经过辽宁高院的审理，辽宁高院判决认定两者签订的土地租赁合同无效。顺达公司不服，向最高院申请再审，被最高院驳回。

最高院认为两者签订的租赁合同无效的原因在于：《中华人民共和国森林法》第十五条规定，“下列森林、林木、林地使用权可以依法转让，也可以依法作价入股或者作为合资、合作造林、经营林木的出资、合作条件，但不得将林地改为非林地：……”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……。”违反上述规定改变林地用途，将会损害国家、集体和社会公共利益。因此，上述规定属于效力性强制性规定。

但是，值得注意的是，2020年1月1日，新修订的《土地管理法》施行，按照土地用途，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用地。虽然，新修订的《土地管理法》规定，对于经依法登记的集体经营性建设用地，即经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，可以进行出让、出租。

但是，对于农用地，《土地管理法》规定严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。也就是说，不管是按照性修订的《土地管理法》还是之前的《土地管理法》，将集体所有的农用地出租用于非农建设的，都违反了效力性强制性规定，属于无效的。

所以说，涉及到集体土地出租的时候，一定要确认好集体土地的性质，明确依照法律的规定是否可以用于出租，以及是否履行了法定的程序，避免所签订的租赁合同面临无效的法律风险。