人防易地建设费南京(江苏省人防易地建设费用标准)

地下室架空层维权业主56个常问问题答疑

唐震东 律师

为形成理性的“为权利而斗争”共识，现将其中具有普遍性的常问问题及其答疑整理出来，作为普法用途。

问题1：我去年买了小区10个无产权证的车位用于投资，早几天因为资金周转问题向银行提出想用车位抵押贷款，但被银行拒绝，银行说没有证不能证明车位是我的，不能抵押。国家有这方面明确的规定吗？

唐震东律师答：

国家有规定。

《物权法》第9条第1款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

据此，您买的车位无证，也就意味着没有登记，且您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的话，这从法律上讲，属于没有证据证明您有10个车位的专有权。

《房屋登记办法》第42条规定：以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。第43条第3项规定：申请抵押权登记，应当提交房屋所有权证书或者房地产权证书。2016年1月日公布施行的《不动产登记条例实施细则》第4章第9节也有同理规定。

据此，由于您提供不了10个车位的房屋所有权证书或者房地产权证书，银行拒绝您是对的，这家银行是清晰明白、毫不含糊的。

问题2：那么，我去年买的10个无证的车位就有风险啰？不会钱财两空吧？

唐震东律师答：

法律级别的《房地产管理法》第38条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让（正当的受备案监督的商品房预售除外）。

行政法规级别的《物业管理条例》第27条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

据此，您所谓购买无证车位的行为确实是有风险。因为：即便您与开发商的买卖协议本身符合合同的成立与生效条件，也只能说明你们之间存在债权债务关系，该买卖协议并不为您设立物权。如前面问题所答，若您又不能证明车位是专有部分（可以登记的部分）的，您就没有证据证明您享有它们的专有权。再假如若干年以后，您小区的其他业主“睡醒”了，开始主张10个无证车位是小区业主的共有部分并主张成功，而出卖人又已经注销或变卖转移财产成为空壳公司的，这真有钱财两空的可能。

问题3：开发商出卖（人防）车位使用权合法吗？

唐震东律师答：

出售（人防）车位使用权不合法，没有法律依据。

（人防）车位使用权不能够依法成为出售的对象，出售的对象依法只能是它们的所有权。

小区的物业要么是专有权利部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能登记办得专有产权证的（人防）地下室及利用该类（人防）地下室设置的车位，也毫无疑问是业主的共有部分；对于它们的所有权或使用权，开发商不得擅自处分。

问题4：如何直观判断地下室架空层的所有权归属？

唐震东律师答：

小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分,凡是不能办得专有产权的地下室架空层（含车位、车库）都毫无疑问是业主的共有部分。

问题5：依据何法判定人防地下室的所有权？

唐震东律师答：

人防地下室也是不动产，判断它的所有权归属也应依据民事物权、房地产以及土地管理等方面的法律法规。

问题6：开发商讲它是人防地下室车位的投资者，也就是其所有权人，这应当如何正确理解？

唐震东律师答：

(1)开发商不仅是小区人防地下室车位的投资者，它还是您居住小区物管用房和小区道路的投资者；但它仅仅是初始的投资者，不是投资成本的最终承担者。

(2)投资者特别是初始的投资者，并不当然就是最终的所有权者。投资者身份仅仅是可以成为所有权者的必须条件，但不是充分条件。比如，开发商在小区建筑区划内投资建设的社区警务用房一开始就是政府的，开发商投资建设的物管用房和小区道路（城镇公共道路除外）是全体业主共有的。

(3)开发商投资建设的没有专有产权的人防地下室停车位也毫无疑问是业主共有的。

问题7：我小区的开发商欠别人的钱，法院准备拍卖我小区的地下室架空层，有什么救济途径？

唐震东律师答：

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”等相关法律规定，执行法院在未查清地下室架空层确归开发商这个被执行人所有之前，法院依法不得任意执行它们。若法院以公权力强行对不能办得独立产权证的、业主共有的地下室架空层采取执行措施，则业主可以依据《民事诉讼法》第二百二十七条提出书面异议（即“案外人对执行标的之异议”）并应当即刻着手提起地下室架空层的物权确认之诉。

民事执行程序中，查封、扣押、冻结、拍卖、变卖的对象必须是属于被执行人的财产。对于不能办得独立产权证的、业主的共有部分，不能视为开发商被执行人的财产用于单独拍卖替开发商还债。

问题8：开发商方面认为并声称，地下室架空层公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有。这种认识对吗？

唐震东律师答：

公摊了就归业主共有，未公摊就不归业主共有”这句话的前半句毫无疑问正确，但后半句缺乏基本专业常识，且完全没有法律依据。后半句是糊涂、不负责任、视业主巨额共有物权利益为儿戏的的谬论。该谬论已经忽悠了很多普通人乃至一些“专家”。

现指出其谬误如下：

(1)“未公摊的就不归业主共有而归开发商专有”完全没有法律依据。

我国没有哪一部法律、行政法规规定了以面积是否进入公摊作为界定开发商与业主之间不动产权属的依据与标准,更没有哪一部法律、行政法规规定了凡是没有进入公摊面积的部位就是开发商的专有部分、就不是业主的共有部分。

正确的认识应该这样：凡是计入了公摊的，毫无疑问是业主共有的；没有计入公摊的，并不表示就不是业主共有的。

实际上，许多没有计入公摊面积的部位都归业主，不归开发商。

比如：《房产测量规范》B3共有建筑面积的分摊B3.1 第三款规定：“为多幢服务的警卫室，管理用房不计入共有（分摊）建筑面积。”但不计入分摊面积的上述物管用房法定属于业主共有。

又比如：《房产测量规范》 8 ．2 ．2 之c)规定：“未封闭的阳台计算一半建筑面积。”这也就是说，未封闭的阳台的（另）一半是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积的（另）一半阳台既然连建筑面积都不计算，就足以表明这（另）一半阳台不能计入公摊（面积都“没有”，何以公摊？），但又有谁敢说：因为未封闭阳台的（另）一半没有列入公摊，所以这（另）一半阳台是开发商的？

再比如，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）3.0.13 规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”但又有谁敢说：因为凸(飘)窗的（另）1/2面积没有列入公摊，所以这（另）1/2面积的凸(飘)窗也是开发商的？顺便指出，在阳台面积计算方面，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）作出了最新的规定，其3.0.21规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。”

如果未列入公摊的就是开发商的谬论能够成立，那么就会人人自危。不管你是法官、是律师、是开发商的员工还是其他公民，只要你购买商品房，说不定什么时候你家的房屋，也随时会被开发商以不侵犯你的住宅权为由而利用你家的一半阳台、一半凸(飘)窗了。这是什么逻辑？只能是强盗逻辑。

唐震东律师依法认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条明文规定了判定共有部分的法定标准。这个法定标准为：不是专有(权利)部分，就是共有部分。即，公摊与否不是判定共有部分的标准。

(2)共有面积（共有部分）本来就分为“应列入公摊的共有面积（共有部分）”和“不应列入公摊的共有面积（共有部分）”两种。

“不应列入公摊的面积（部分）”指的是规则上不允许分摊、但建筑功能上服务于小区或楼栋居民的共有建筑面积以及公共开放空间的面积，比如上面讲的为多幢服务的警卫室，管理用房面积（部分）等等。

由于商品房销售普遍以建筑面积计价，而建筑面积又由套内面积加分摊面积组成，为了维护购房人的利益、规范商品房销售行为、避免开发商在建筑面积测算方面侵害购房人利益，国家才制定了共有建筑面积分摊规范。

即，何种部分应列入公摊，何种部分不列入公摊是为了房产测绘、统计以及维护社会公平正义的经济秩序等等方面的管理需要、结合物业自身的规划条件属性，由我国相关政策、规范直接规定的，并不是将其或为了将其作为确定不动产物权归属的标准。

比如：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条就直接规定了“作为人防工程的地下室不计入（公摊）共有建筑面积”，即：不论权属归谁，人防地下室都不能列入公摊。即：人防地下室法定不公摊。

总之，除法律另有明文规定的外，“登记”才是我国法定的、用于确定不动产专有部分物权归属的标准。即：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分，凡是不能登记办得产权证的地下室、架空层，毫无疑问都是共有部分。

(3)列入公摊的建筑物自身必须具备公摊属性。

只有计入了容积率的部分才可以公摊。没计入容积率的地下室、架空层不允许公摊，是共有部分,是不应列入公摊的共有部分。

问题9：若开发商有地下室架空层的预售证和专有产权证，这就不是我们业主的吧？

唐震东律师答：

(1)开发商能出示预售证和产权证的地下室、架空层（含车位、车库）在未被推翻之前推定判定是开发商的（但不一定真是开发商的）。即：只有办证程序和实体均符合法律规定，才是开发商的。若违法勾兑办得预售证和产权证的，则不是开发商的。实务中就发生过违法勾兑办得预售证和产权证，但被较真业主通过提起行政诉讼将证撤销的情形。

(2)开发商在有的小区中确实会建设有其专有的车位车库，但这并不表明该小区就没有任何比例的业主共有的公共车位车库(居民公共停车场)。

(3)开发商有车位、车库的预售证和产权证并不表明开发商有小区全部车位车库的预售证和产权证。

问题10：开发商声称交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位，这能信吗？

唐震东律师答：

在小区能够建设地下工程时，不存在缴纳人防异地建设费的可能。人防异地建设费适用于不具备地下工程施工的小区，比如小区的地下管网复杂、地下地质条件不允许等等。也就是说，若开发商声称：它交了人防异地建设费，故小区没有人防地下室车位，小区的车位都是纯正的专有车位的话，这得考究其真伪。

问题11：目前我小区只有我们少数业主积极想维权，但还有相当多的其他业主基于各种各样的考虑不愿维权，我们应当怎么办？

唐震东律师答：

维权应当自愿，不能强求。

但是，鉴于任何人包括法官、律师、法学院教授、房地产行政部门官员、网站新闻媒体从业人员乃至房地产公司的工作人员以及这些人员的子孙后代等等现在是或将来都会是某个小区的业主，他们都会迟早面对停车难、停车贵问题,都会为车所累、为停车担忧，故，人人关心小区的地下室架空层归属就是人人关心自己的利益和自己子孙后代的利益。

很多情况下，正义似乎离业主很远，甚至遥不可及，但如果不去追求，永远也不可能实现。唐震东律师衷心希望法治的阳光照耀到所有小区的所有共有部分。

问题12：为什么要自力进行地下室架空层维权？国家难道不管吗？

唐震东律师答：

国家在民事权利的保护与刑事犯罪的追究方面遵循不一样原则。

对于刑事犯罪，国家一般会主动干预、追究。而对于民事权利，国家奉行不告不理的原则，民事法不保护躺在权利上睡觉的民事权利人。

即便是刑事犯罪，也存在国家不主动干预、追究的罪种（即存在“告诉才处理的犯罪”）。比如侵占罪，若被害人或人民检察院、被害人的亲属不告诉的，国家也不会主动干预、追究（详见刑法第98条、第270条的规定）。

故，若他人非法占有、收益、甚至图谋把业主共有的这部分地下室或架空层停车场所变为永久提款机的，业主得自力维权。否则，好比开发商衣食父母的业主们，即便已经把一个个开发商都造就成了亿万富豪，这还不算完。

问题13：我们业主应当用何种方式维权？

唐震东律师答：

优选诉讼、仲裁程序。之所以选诉讼、仲裁程序，一是为了能够得到一份恒久具有物权确认效力的裁判文书，二是这种程序有利于引导当事人通过合法、冷静、理性的渠道解决纠纷。

问题14：如何进行地下室架空层维权？

唐震东律师答:

应当依法、及时、专业、彻底维权。

问题15：为什么要依法维权？

唐震东律师答:

依法就受法律和国家机器保护，就能胆大，就能持久。

问题16:如何确保依法维权？

唐震东律师答:

维权时不要堵路拉条幅，这既费时、费力、费钱，消耗人心和战斗力又解决不了终极问题，且容易引起财物被损、人身伤害、违反治安甚至刑事犯罪等突发状况。

问题17：为什么要及时维权？

唐震东律师答:

及时就不会错过时机且能减少许多后遗症麻烦。

实践中，房地产开发一般都是以项目公司的名义进行。即：在进行楼盘开发前，投资方先设立一项目公司，然后再以该项目公司的名义去拿地和进行开发。这类项目公司除了开发这个或几个楼盘外，一般不再长久持有其他经营性资产（即便持有、也会在外观上转移至老板、老板亲友个人名下），且在楼盘开发完成并销售完毕后，这些项目公司往往会予以注销。

若业主们在开发商“卖掉”车位使用权并注销项目公司后才开始维权，业主要么就只能与买了车位使用权的业主发生锅里斗，要么就找不到开发商作被告。

问题18：如何及时维权？

唐震东律师答:

及时就是在法定诉讼时效内从快进行。当然，业主们不要轻举妄动，不要轻易进入维权实战程序，特别是不要轻易自力进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。毕竟，胜败在此一举——胜败都在此举。

问题19：为什么要专业维权？

唐震东律师答:

普通业主在地下室架空层法律领域几乎没有任何了解，维权往往就会失去方向，此时就需要律师的帮助，并且是专业律师的帮助。就像医生，术业有专攻，律师也分为很多专业领域，对地下室、架空层纠纷陌生的律师面对这方面的纠纷往往也会无从下手，也会感叹“隔行如隔山”。

胜败在此一举，容不得轻率行事。业主们若想在地下室架空层之诉中战胜强势的开发商，就必须确保自己比对方、比办案法官更吃透这方面的法律，并做到滴水不漏、步步为营。

何况，业主自己乃至对地下室、架空层纠纷陌生的律师摸着石头过河，往往会因为不专业而四处碰壁，走冤枉路，既消耗人力财力又会因解决不了问题而变得疲惫不堪、人心涣散，往往需要推倒重来甚至没有可能再推倒重来，从而白白错过时机乃至与应有的物权利益失之交臂。

而真正专业的律师凭借经验，可以驾轻就熟，使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。

问题20：如何专业维权？

唐震东律师答:

专业就是找对律师。即找真正专业律师。男怕入错行，女怕嫁错郎。现阶段能真搞懂并真办好地下室架空层案件的人凤毛麟角。业主在财力和人脉等资源的比拼上远不是开发商的对手，唯一的“杀手锏”只能是依靠法律及真正专业的律师。

问题21：如何有效、彻底维权？

唐震东律师答:

有效就是委托专业律师依法行动起来，而不是堵路拉条幅或论坛发帖打口水仗。

彻底就是用尽一切合法手段和程序、为权利斗争到底，不因一时的或阶段性困难和挫折而放弃对小区公平正义的追求，直到收回共有部分，做上小区物业真正的、完整意义上的主人。

问题22：业主维权需要解决的首要问题？

唐震东律师答:

兵马未动、粮草先行。业主维权需要解决的首要问题是能筹齐维权经费，即集资、认真打好这个官司，否则就别去折腾。当然还得找对律师。

问题23：为什么要收前期基本律师费？

唐震东律师答:

地下室、架空层案件大多复杂疑难，需要专业收集和分析的图纸批文、表格证书往往会有几十公分甚至一米多高（指某些中型或大型小区），且收集上述材料又需要与很多部门打交道，特别是有些地方的有些部门还依然多多少少存在门难进、脸难看、事难办的情形。故，为了保证案件质量，律师前期往往需要在调查取证、分析研究图纸批文和表格证书等方面付出大量时间和精力，且专业的律师往往是团队协作办案，人力和财力消耗都是巨大的，所以，律所在前期一定要收取相应的基本代理费才能安排律师启动相应的工作。另外，地下室架空层维权案件的组织效果决定案件最终的质量，根据我们的经验，付出一定成本的维权能够最大程度地团结每一位意志坚定的维权业主，不至于半途退出而废，从而最大程度保证案件的顺利进展和质量。

问题24：您收费贵不贵？

唐震东律师答:

相对于案件的工作量、疑难复杂程度、工作环境来以及深入简出、驾轻就熟、真专业处理，律师收费不贵。相对于地下室、架空层的物业价值，更是九牛一毛。

问题25：唐律师，您承诺包赢地下室、架空层维权官司吗？

唐震东律师答:

每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺，这样的心情可以理解。但是，即便律师内心有依法必胜的把握，律师执业规范也不允许律师承诺保证打赢官司（这构成虚假宣传）。故，越是大律师、越是名律师就越不会承诺包赢官司。包赢官司的十有八九是吹牛皮（谁委托谁后悔），甚至就是个毫无职业道德的骗子。当事人最好是自己通过与律师的交流，了解律师的专业方向和专业化程度、并据此从法律上预见案件的成功率。实践证明：不嘴上承诺包赢官司的律师，往往反而是负责任的、综合素质高的律师。您不妨咨询一下当地乃至任何一个城市的律师协会或司法局律师管理科，问问他们：律师能否承诺包打赢官司？承诺包打赢是否违法律师执业道德、是否靠谱？有素质、有水平的律师是否会承诺包赢官司？

并且，律师没有资格、没有权力保证赢官司。这是因为：官司的输赢不仅仅取决于律师的专业法律功力，还取决于对方证据的变数（比如开发商出示了地下室架空层的“合法”产权证）和裁判者的法治良知程度（即取决于裁判者是否依法公正裁判。毕竟，反映案件输赢结果的裁判文书是裁判者有权制作的、不是律师有权制作的）。换言之，胜诉与否取决于事实、法律适用能力。若事实对业主有利，且裁判者依法裁判，则胜诉有望。

唐震东律师不承诺保证打赢官司并不意味着没有水平、没有信心打赢官司。相反，唐震东律师认为：唐震东律师团队完全有信心、有能力（有目前还没有对手的专业能力）在法律层面战胜对手。

问题26：法院收的诉讼费贵不贵？

唐震东律师答：

这取决于业主如何提诉讼请求。如果提得好，诉讼费很低。

问题27：万一开发商打击报复维权业主，怎么办？

唐震东律师答：

业主们通过诉讼或仲裁途径解决纠纷是法律赋予并受国家机器保护的正当权利。业主们不去搞“打砸抢”，若被“打砸抢”，该报警的报警，该起诉的起诉。故，开发商遵守法律规则，业主们应当欢迎；若它不遵守，业主们也不用怕，法律会做挡箭牌和护身符。

业主们要回共有部分是正义的，是理直气壮的，是值得为之奋斗的。当然,争取利益的道路并不平坦，这就要求业主们的维权行动要依法讲究方式方法，要用智慧、要团结一心。

问题28：为什么竟然很多业主都讲地下室架空层是开发商的？

唐震东律师答：

以下关于牛顿的故事或许可以回答这个问题。

牛顿上大学时，他的数学老师巴罗教授曾告诫牛顿：“许多看起来很正确很简明的理论，实际都是错误的，它们都缺乏严谨地论证。”这句话使牛顿养成了严谨的治学风格，终结硕果。

我们普通人之所以不伟大，不能成为科学家，就是因为我们普通人看问题习惯靠直觉，看到什么就是什么，不往深层考虑，不能严谨地推理论证。古人看到太阳东升西落，凭直觉就以为太阳是围绕地球转的，而实际上恰恰相反，地球是围绕太阳转的。凭直觉去看问题，错误不小。

许多人想不通南京大屠杀为什么会有这么多中国人被杀害？固然有日寇的凶残，我个人认为或许也有中国人的自恃聪明和懦弱。几个日本兵赶着一大群中国人走向死亡之地时，为什么不起来反抗呢？或许谁都在期待着有奇迹发生，而不是奋起抗争。

问题29：维权要不要成立业委会并以业委会的名义？

唐震东律师答：

民事确权不必需要以业委会的名义。

业委会当然可以作诉讼主体，但不能随意作诉讼主体，业委会不能想告谁就告谁，否则，一旦遇见明白的裁判人员或对手，就极易被人民法院或仲裁委以诉讼主体不适格为由驳回起诉或上诉。

比如，成都市中级人民法院就“上诉人（原审原告）金牛区尚锦城第二届业主委员会”诉“被上诉人四川名品佳实业有限公司”建筑物区分所有权纠纷一案，在其二〇一五年十二月二十一日作出的（ 2015 ）成民终字第9209 号民事裁定书中，就以“成都市金牛区尚锦城二届业委会不具有适格的原告主体资格”为由，驳回了业委会提起的上诉。

关于业委会的主体资格，唐震东律师早在2012年就专门写了一篇论文，论文的题目就是“业主委员会不能想告谁就告谁”。大家可以链接http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a501013hnh.html查看。

问题30：我小区的商品房买卖合同延期交房违约金案一审刚输了官司，人心就有点散了，有些人甚至想放弃上诉，很多业主更就没有意愿继续原本打算的其它维权比如架空层的维权了，我们应当怎么办？

唐震东律师答：

输赢、胜败是可能转化的，一审败诉的案件通过努力可能在二审胜诉、二审败诉的案件可能通过审判监督程序在再审时胜诉，故：

(1)若是业主这方自己不专业造成，则建议提出上诉的同时另找专业律师应对或重振斗志、补好漏洞、提升自己这方的“杀敌”能力。

(2)若一审证据、事实对你们确实不利又无法突破，则建议提起上诉的同时，只要财力允许，就“花大本”委托专业律师。

(3）若是裁判不公，更建议提出上诉且依法较真到底。尽管正义有时候会迟到，但是它绝不会缺席。

问题31：业主应当避免什么心态、状况？

唐震东律师答：

应当避免一盘散沙、无组织、无经费、一门心思搭便车的心态、状况。应当避免口头讲维权时人人举手，一旦集资行动时却找不到几个人的宭境。

问题32：您可以亲自来我们当地代理业主维权吗？

唐震东律师答：

只要业主选用合法手段维权，地下室架空层维权律师团队成员或者唐震东律师本人可以到当地依法代理业主维权。

问题33：如何正确理解“实现内部道路公共化”

唐震东律师答：

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出：我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化。

“实现内部道路公共化”并不意味着“全体业主共有的小区道路将收归国有”。

“城镇公共道路”和“建筑区划内全体业主共有的公共道路”是不同的物权，各有特定的内涵和外延。两者同属公共道路，公共道路既包括城镇公共道路也包括建筑区划内全体业主共有的道路。《若干意见》讲“实现内部道路公共化”，并没有讲“实现内部道路城镇公共化”。

“公共化”并不否定产权人的物权，城镇道路早就公共化了，但没有人怀疑它有物权人，它的物权人是国家；与小区绿地又称公共绿地一样，小区道路又称公共道路，本就公共化了，但是，同理，再怎么提公共化，人们也不能怀疑它的物权权利人是全体业主。

故《若干意见》并没有剥夺业主对小区土地已经享有的共有权，《若干意见》中的该提法也并没有违反物权法。

当然，实现内部道路公共化后，人们通行是没有问题的，但是否可以机动车自由穿越，这还得依照现行法律规范决定，《城市居住区规划设计规范》8.0.1.2就规定了:“小区内应避免过境车辆的穿行，道路通而不畅、避免往返迂回，并适于消防车、救护车、商店货车和垃圾车等的通行”。

问题34： 我小区的停车费是年年涨价，去年是350元/月，今年又被开发商坐直升机般涨到了500元/月，您能给我们业主一些解决办法吗？

唐震东律师答：

实际上，我认为业主要关注的首要问题是这些停车位的权属，即究竟谁才是这些车位的真正权利人？

若车位本身归全体业主共有，则开发商占有或将它们出租牟利便无合法基础。

若车位本身归开发商专有，则开发商有权逐年涨价（违反当地政府或有的限价的除外）。

唐震东律师一直说，作为业主，利益要自己依法去维护，愚味就会挨欺。

并且，对于业主共有的车位，如果被开发商拿来收租时，业主却没有为权利而斗争的意识、勇气和行动，那么，业主也就应该也就只能心甘情愿地接受开发商占有、逐年涨价出租的现实。

问题35：我们就地下室归属问题咨询过本地专家，感觉他们跟您讲的不一样，该相信谁？

唐震东律师答：

毋容置疑，您说的专家在其他很多法律事项上都肯定会有过人之处，但专家也不可能全专。从目前来讲，很多专家对于这方面法律规范的认知程度，实际上也与法条本身所蕴含的深刻含义和精神相差甚远。

唐震东律师讲过：现阶段能真搞懂地下室架空层（停车场）归属的人凤毛麟角。

唐震东律师注意到很多专家对地下室架空层（停车场）归属的理解和发声确实没表现出“专”。唐震东律师想起了被绝大多数专家学者误读误解的以下两个方面。现把它们列出来，立此存照。

误读误解一：“没有进入公摊的就不是业主共有的”。

误读误解二：“既然物权法第74条第2款规定了：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。那么，小区按照规划设置的的车位就全部归开发商所有”。

为了给公众正确的法律认知，唐震东律师针对误解一，在2014年1月19日写过一篇博文，博文名及链接是：车位常见糊涂观点之澄清http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50101bp08.html。

为了澄清误解二，唐震东律师已经在2015年12月15日向全国人大法工委和最高人民法院研究室分别特快专递了律师建议函，并在建议函中针对误解二做了清晰、真专业的分析解读。

顺便谈个小发现，2014年1月19日以前，将“面积公摊与否”作为界定地下室、架空层究竟是归全体业主共有还是归开发商专有的判断标准，像传染病蔓延一样，在专家、学者、行政部门乃至司法实践中都有相当的影响，且往往振振有辞底气十足，弥漫一片。而现在，唐震东律师明显感觉到“面积公摊与否的判断标准”不再那么精气神了。

问题36：您已经答复的这么全，我们不请专业律师、请普通律师或者自己来打官司，行吗？

唐震东律师答：

应该还不行。唐震东律师语重心长的、早期给业主的以下金典语录可以作为补充回答：

······业主们不要轻易进入维权实战程序，一定要‘谋定而动’。因为胜败在此一举——胜败都在此举。······业主们不能自己亲自维权，一定要委托专业人士中的专业人士（律师中专注于该问题的律师）维权。这首先是因为胜败在此一举，容不得不擅长法律工作的业主轻率行事。其次是因为法律法规本身很深奥，而地下室架空层权属方面的法律法规就更深奥，若要在界定地下室架空层权属事项上做到清晰有力、步步为证从而游刃有余，就既要熟悉法律法规、更要熟悉地下室架空层方面的法律法规、且对房地产开发流程熟悉的专业人士中的专业人士才能胜任此举。现实中很多业主败诉的案例就是业主径行自己维权或尽管委托了法律专业人士维权、但没有委托专业人士中的专业人士（律师中的专业律师）维权或在维权中出现这样或那样的漏洞造成的，当然也有一部分是裁判不公的情形······

唐震东律师提示：不是金刚钻、就别揽瓷器活。业主们不要自己或随便找个人摸着石头试图过河。

问题37：您讲过：“真正专业的律师会使当事人花最低的诉讼费用，为当事人依法谋取法律框架内的最大权益。”我好奇其中的“使当事人花最低的诉讼费用”这一句话，难道律师还能调高调低诉讼费用吗？我小区此前维权光诉讼费就花了20多万。

唐震东律师答：

（1）律师无权调高调低诉讼费用，但可以通过诉讼请求等的安排，达到既能向裁判机构提起解决争议事项的诉求又只需花很低的诉讼费或仲裁费用之效果。

（2）唐震东律师团队认为：人类社会的每一次进步都是由少数有先知先觉的追梦者推动的，为自己应有的共有权而依法诉争的小区，就是在为全国小区争取公平正义，就是在为自由平等、公平正义的法治中国添砖加瓦。

（3）唐震东律师团队深知，业主是相对的弱势群体，喊得起做不起是小区目前的通病。

故，对于勇于依法维权的小区，唐震东律师团队在实务中要做的工作之一就是通过诉讼请求等的合理安排，确保既可以提请解决争议事项又花很低的诉讼、仲裁费用，并确保即便增加业主一方当事人人数的，诉讼或仲裁费用也不会成倍增加。那种首次诉讼、仲裁便交一大笔诉讼、仲裁费用的诉讼请求是对弱势业主不负责任的诉讼请求，是唐震东律师团队在实务中不采用的诉讼请求。

问题38：唐律师，您好，我是我小区的住宅业主，但没买没租车位，我能不能在小区停车？

唐震东律师答：

“（有没有）停车权”与“（有没有）停车位的所有权或使用权”是两码事。

若事先没有限制停车的合法约定也无业主大会限制停车的合法决定，则业主都享有在小区停车的权利。

“停车权”是业主在小区停放车辆的权利，是每个业主具有的基本权利，是业主在小区搁置物品的天然权利。当然，如何规范在小区共有道路上的停车行为，必须由全体业主通过业主大会来决定。

“车库（位）的所有权”指的是对车库（位）享有的占有、使用、收益、处分等支配权。

至于究竟谁享有车库（位）的所有权？究竟谁才是车库（位）的真正权利人？其判断标准还是唐震东律师的那句经典语录：小区的物业要么是专有部分，要么是共有部分，不存在第三部分。凡是不能办得独立产权证的地下室、架空层车库（位）都毫无疑问是业主的共有部分。

问题39：唐律师，您好，我小区解决了车位权属问题后，新的问题又发生了，即，开发商持有小区的1-3层商场，它向我们业主提出要求分配小区停车位的租金，这有道理吗？我们应当如何分配小区停车位的租金收益？

唐震东律师答：

开发商有道理。它也是业主，是商场这类经营性用房的业主。鉴于你们小区没有达成收益分配的合法约定，故，你们应当按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定租金收益分配值。此处的建筑物总面积不包括共有部分面积，而是专有部分面积的总和。

当然，要注意扣掉费用分摊，费用分摊也按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

顺便祝愿你们小区越来越法治，越来越公平、正义、阳光。

问题40：我小区业主在拉条幅维权地下停车库，但开发商打伤了一个业主，小区也几次出现大批纹身、穿迷彩服的不明身份人员。开发商为什么会这样？

唐震东律师答：

业主维权一定要依法，并选择冷静、理性的方式解决纠纷，比如选择诉讼或仲裁程序，以免引发突发事件。

暴力不是所有权人的宣言，而是无权占有却欲巧取豪夺者经常选择的手段。若您小区的停车库真的是开发商的专有产权，它就完全没有必要动用法律手段以外的涉嫌黑恶的势力。此地无银三百两，正因为停车库不是它的专有部分，它无法依法办得归其专有的产权证，所以才需要武力威胁（谁见过开发商占有处分住宅或商铺时，业主去“哄闹”、开发商需要纹身穿迷彩服的不明身份人员“开道”的呢？）。毕竟，您小区的停车库相当于价值几千万元的真金白银。

当然，唐震东律师也借此善意提示已经腰缠万贯的开发商股东们如下：您们通过打拼，好不容易积累了子子孙孙几辈子都花不完的身家，则更应当中规守法、确保人身自由不身陷囹圄、确保不被连带“挖出发家史原罪”、确保财富平安传承，并尽可能厚待您们衣食父母一般的业主们。切记：君子爱财应当取之有道、不能以黑恶手段行事。否则以身试法，被判刑、甚至被判无期徒刑乃至死刑，被判没收全部财产的，则一切成空、悔之晚矣。

问题41：唐律师,我们小区维权的一审判决下来了，业主败诉，我把证据发您邮件了，您帮忙看一下还缺什么有力的证据没有拿到的么？2016年5月13日是上诉的最后一天.我寝食不安啊!失败的话就是活该了,谁叫我们这个小区的人不齐心协力在经济上大力支撑呢。请不到像你这样专业的律师是我们的损失啊!我们现在请您行吗？

唐震东律师答：

业主维权一定要围绕有理、有利展开。

您尽管在3年前就联系过唐震东律师，但没建立委托代理关系。唐震东律师现在了解到以下情况：您们提起了行政诉讼、诉讼请求是撤销小区相关的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，与这三类证件相关的建筑物已经建成并交付业主使用甚至办得分户房屋权属证书。

唐震东律师认为，从维权方案对业主是否有理有利角度讲，你们的维权方案不是上策。

从一审判决结果看，你们要求撤销颁发三类证件行政行为的诉讼请求，没有得到法院支持。而实际上即便得到支持，也不妨害行政机关重新作出行政行为，而小区的业主们彼时是否还有精、气、神继续车轮战？继续请求新一轮的撤销行政行为？且在后续维权过程中不会一而再、再而衰、三而竭呢？简单讲，你们这样的维权安排不是上策。

另外，鉴于小区维权法律事项是综合性的，其中的地下室架空层归属当然是大头（是重大法律事项），但小区还会有电梯、墙壁、灯箱等公共部位的广告费收益，专项维修资金划转业主大会管理（目的是确保保值增值、不被挪用），开发商自留的商业用房向业委会缴纳物业服务费（适用于业委会自己管理小区的情形）乃至常见的逾期办证及约定的办证违约金过低等等法律事项。故在小区维权“请”律师方面，唐震东律师建议各小区应当避免把律师当过客、避免“请”律师只做过客律师（指“只代理一个案件的一个程序比如只做一审不做二审”或“只代理一类案件而不代理其他类案件”）的倾向。当然，这也得有一个前提，即，你们请的律师、你们遇见的律师是尽职的、是这方面专业的、是有心为小区全盘彻底解决法律事务的。

特别说明，唐震东律师团队目前在地下室架空层归属维权事项上，不分段二次收取律师服务费。即，若发生二审，则不收二审费用、而是服务业主到底。

问题42：唐律师,我们小区准备集资请专业律师团维权车位了，并且想请您这样的专业律师，您能给我们一些建议吗？最好是高屋建瓴般的指导建议？

唐震东律师答：

业主们应当明白“知法、懂法、守法、用法”的重要性。法律覆盖了社会生活的方方面面，只有知法、懂法、守法、用好法，业主们才能有理、有利、有效地争取并行使业主的合法权利。

关于小区地下室架空层维权事项，唐震东律师有以下的话与诸位共勉：在依法的前提下，小区维权一定要谋定而动、不要轻举妄动；一定要专业彻底、不能外行和半途而废。

另外，鉴于目前能够系统搞得懂地下室架空层维权事项相关法律的人凤毛麟角，鉴于有地下室架空层维权实战经验的人更是少之又少，鉴于有多次实战经验（比如处理过两个以上小区的地下室架空层维权事项）的人目前找不出几个，鉴于很多律师事务所以及人民法院自成立至今就没有处理、受理审理过一起地下室架空层维权案件，特别是鉴于小区地下室架空层动辄价值上千万、甚至上亿元（这绝不是危言耸听，唐震东律师团队就在非讼程序中处理过仅一个上10亿价值的地下停车库纠纷），故，唐震东律师再次提示：没有“谋定”、没有准备充分的小区不要轻易发起诉讼，且一旦着手维权，则应委托专业律师依法有力有效维权到底，不是金刚钻、就别做瓷器活。否则既争不回共有权利，又给司法、维权实践增加糊涂败诉案例并消极影响到其它小区业主的维权信心与维权实践。但是，也不能不及时维权，否则有可能超过诉讼时效、起诉期限等诉求保护期间。

问题43：唐律师，您能不能谈一下对南京星汉城市花园地下停车库案的看法？

唐震东律师答：

关于该问题，请见以下博客文章：法院判决不能任性----从适法层面评南京星汉城市花园地下停车库案http://blog.sina.com.cn/s/blog_6c55b4a50102wjr0.html。

问题44：唐律师，开发商把小区车位车库卖给我们了，但办不了产权。我们看到物权法第15条和第74条第2款好像认可车位车库可以买卖，这样的车位车库买卖合同有效吗？

唐震东律师答：

《物权法》第十五条讲的是合同归合同、物权归物权。即，能否转移合同中不动产标的物之物权一般不影响合同自身的效力——当然，法律另有规定比如违反法律、行政法规强制性规定，比如违反《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”等等规定的合同则不仅合同本身是无效的，这样的合同也完全不能导致物权的依法设立或变更。

《物权法》第七十四条第二款不包括业主共有的车位、车库；该条款并没有“开发商可以擅自出售、附赠或出租业主共有部位”的含义。

若确权之诉能够明确车位、车库是业主共有的，则开发商与任何人签订的出售转让这些车位、车库的协议就因属于“擅自处分业主共有部位”而违法无效；开发商不仅应当退款退息，并且，若其明知而为构成欺诈的，其依法还应承担（惩罚性）赔偿责任。

问题45：我们小区快有30年了，每栋都有半地下室，此前，开发商占有并出租给别人作仓库甚至出售了一些，最近几年，一下大雨就成了地下水塘，开发商却撒手不管，我们业主想自己打官司收回来（该修就修、该利用就利用），您能指导我们进行诉讼吗？ 或者诉讼中向您咨询如何收费？

唐震东律师答：

诉讼过程特别是庭审辩论充满变数，需要胸有成竹地随机应变，仅靠隔空指导难以走好诉讼过程。办小区地下室、架空层相关的案件尤其必须专业人士亲力而为，特别是其中的取证、举证及庭审环节，以确保专业。建议借助专业人士的力量进行诉讼以确保四平八稳。 关于咨询，涉及干货实招的，咨询费每小时3000元起。

顺便指出：一个成熟的真正的律师，法律的技巧永远只会在他的内心而不是口头。当事人在能力许可的情况下，不愿意花钱请律师请好律师，不是一个理智的做法。

切记：免费的往往是最贵的、最得不偿失的。

问题46：我这边的开发商及物业公司很疯狂了，砸了我们业委会两部车，是小区保安亭20米外、一楼的小区商铺门口砸的，物业公司讲不是小区内砸的，它不担责，我们有什么救济途径吗？物业公司要担责吗？

唐震东律师答：

根据小区私车被砸损之价值数额，救济渠道有民事、行政（治安管理处罚）、刑事途径。

回答第二个问题需要正确认识物业管理区域。建筑物均有个退让距离的指标规定。即，建筑物不能建到用地红线边界线，应退让一定距离建造。凡是小区用地范围内（即便在小区大门外也算）的位置都是物管区域，大门并不是物业管理区域的外缘线。

其中，民事层面上的救济规定（仅说与物业公司有关的）如下：

2016版《物业管理条例》第三十五条第二款规定：物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十六条第二款规定：物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

问题47：我们自力更生维权，已经去法院3次，法院总算答应受理，前提是小区业主每人一诉。我们为此困扰：法院要求我们一人一案，即133人133案、交133份诉讼费。我们该怎么办？

唐震东律师答：

江湖险恶，法律江湖亦然，专业的事建议专业处理。

但鉴于唐震东律师接到全国各地业主咨询求助过程中，得知他们及他们的代理人在维权中也有采“百人百案百费”模式的（有的光诉讼费就花了8万——20万），貌似浩浩荡荡却前仆后继“阵亡”。前车之鉴，故善意提示您：若不能运用诉讼技巧达成“百人一案一费”，却需“百人百案百份诉讼费”的，则建议只立一案交一费，以免劳民伤财。

一个专家胜过百个砖家，人多力量大在诉讼中的效果十分有限。

问题48：开发商说架空层可以打税票，叫业主自己去税局交税，请问唐律师，交税是否意味着开发商出售架空层是合法的？

唐震东律师答：

发生经营收入，就应开票，否则另又违反税法。

开发商出售架空层能开票并不表明其就是有处分权的所有权人。比如：店家出售别人遗忘的或小偷偷来的新物品也能开票。付出款项取得发票的买受人也不当然成为合法的所有权人。

小区专有部分以登记或能登记办证为必要条件，即便“出了钱”并有票，未能登记办得证的，所谓的买受人并不是法律认可的专有产权人。

开票只是出卖人出售物业时的必要条件，并非出卖人有权出卖物业的充分条件，也非买受人成为专有产权人的充分条件。当然，开票会蒙蔽普通人，并增加您小区“物归真主”的维权难度。

问题49：唐律师，我们小区停车费又一下子涨了200元/月，我们准备开展车位维权，以搞清楚究竟哪些是业主的，哪些是开发商的，免得一辈子做别人的提款机，请问，需要收集什么证据？

唐震东律师答：

这类案件，目前还属于疑难、复杂、高难度案件，目前有这方面丰富理论和实践的人也确实不多，故许多人其实根本不知道需要收集哪些核心证据（甚至也不知道应当到哪些单位去收集全）。特别是：同一份图纸或批文呈现面前，能看出道道并轻车熟路、游刃有余运用它们的人目前还少得可怜。对于大多数人来讲，即便有一大堆图纸批文放在眼前，恐怕也只能雾里看花、用不到点上。

建议专业事项专业处理。

问题50：开发商交房时，与买房时承诺的规划不一致，我们已经起诉，其中要求移交物管用房获得支持，但要求它承担擅改规划导致的侵权赔偿责任（要求赔360万）没有获得支持。我们想上诉，现把判决书发给您，请您指导。

唐震东律师答：

尽管该份判决在适用法律方面存在以下错误，但其判决结果正确，故唐震东律师不赞成业委会上诉，否则上诉费3万多元很可能打水漂。

1、项目在2010年6月10日便规划审批了物管中心，且在2012年9月4日进行了综合验收。判决适用2012年10月1日才施行的《江西省物业管理条例》第33条属于适用法律错误。

2、《物业管理条例》2016年2月6日作了新修订，相关条文序号有变化，判决适用第38条，实应为第37条。

另外，必须指出：

1、在交房给业主之前，此时业主还不是物权权利人，仅是合同当事人，除非发生名誉侵权、人身伤害等买卖合同以外的行为，否则，基于买卖合同本身，一般只能产生违约责任关系，难于产生侵权责任关系。

故，在交房给业主之前，由规划部门批准的规划变更所产生的权利、义务、责任及其救济途经应当依《商品房买卖合同》《关于规划、设计变更的约定》进行处理。

2、在交房给业主之后（即业主是物权权利人后），开发商在小区违规多建的，才对业主构成民事侵权。

3、唐震东律师深知业主组织维权之艰难，故一直主张：应当通过诉讼技巧（比如提好诉讼请求）确保业主花最少的诉讼费也能解决诉争事项。

问题51：我们恩施有个叫xidu花园的小区，开发商把业委会告了，要求确认地面停车位归开发商所有，业委会一审败诉，请您指点迷津。

唐震东律师答：

请求确权的案件受理费应为100元以内，法院收4650元受理费应没有法律依据。

参与人员并未抓住关键点，相关处理还谈不上专业。从实体法方面讲，唐震东律师坚定认为，本案中的这些地面停车位无疑是业主的共有部分。

业主委员会有诉讼主体资格并不意味着其在具体案件中都有诉讼主体资格。业委会在本案中，其实际上主体不适格，即，开发商错列被告（告错了对象），据此点，就应判决驳回开发商的诉讼请求。

理智的业委会应借助专业人士中的专业人士确保二审翻盘。尽管唐震东律师无缘出战恩施、助业主一臂之力，但也十分希望该案业主一方能抓住人机反败为胜，否则，一旦当地法院形成这样的判例和司法实践，则以后恩施范围乃至湖北省范围其他小区的类似案件都会困难重重，业主或沦为地面车位的一世仆人而不是一生主人。该业委会不应一个人在战斗……

问题52：唐律师，我们小区的物业及设施设备损毁严重，物管公司有保修责任吗？

唐震东律师答：

就小区物业保修范围、维修责任主体事项，唐震东律师依法公正指出：国家规定的保修期内、保修范围出现的、不符合工程建设强制性标准以及合同约定的质量缺陷，应当由建设单位或施工单位负责保修（建设单位或施工单位是此阶段、此范围物业的保修责任人）；而国家规定保修范围以外的或保修期满的物业维修、保养则由业主（业主是此范围物业、此阶段的维修责任人）或由物业服务企业按照物业服务合同的约定负责维修、养护。

物业服务企业是否为维修责任人，应按照物业服务合同的约定或相关行业规范，以及其公开作出的服务承诺、制定的实施细则来判断。

另外，相关管线和设施设备维修、养护则由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位承担，不由建设单位、施工单位、业主和物业公司承担。

问题53：我小区物业管理自治，业委会聘请我管账，但未给我上社保。请问：业主委员会是《劳动合同法》中的用人单位吗？

唐震东律师答：

不是。理由如下：

《中华人民共和国劳动合同法》第二条规定：中华人民共和国境内的企业、个体经济组织、民办非企业单位等组织(以下称用人单位)与劳动者建立劳动关系，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，适用本法。国家机关、事业单位、社会团体和与其建立劳动关系的劳动者，订立、履行、变更、解除或者终止劳动合同，依照本法执行。

显然，业主委员会不是企业、个体经济组织，也不是国家机关、事业单位。那么。它属于民办非企业单位或社会团体吗？

《民办非企业单位登记管理暂行条例》第二条规定：民办非企业单位（以下简称民非组织），是指企业事业单位、社会团体和其他社会力量以及公民个人利用非国有资产举办的，从事非营利性社会服务活动的社会组织。第十二条规定：根据民非组织依法承担民事责任的不同方式，分别发给《民办非企业单位（法人）登记证书》、《民办非企业单位（合伙）登记证书》、《民办非企业单位（个体）登记证书》。

据此，民非组织可分为法人型、合伙型、个体型三类。而业委会显然也不属于任何一类民非组织。

《社会团体登记管理条例》第二条第一款规定：本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。第三条第一款、第二款规定：成立社会团体，应当经其业务主管单位审查同意，并依照本条例的规定进行登记。社会团体应当具备法人条件。

据此，由于业委会不具备法人条件等原因，故业委会也不属于社会团体。

问题54：我在东城区的小区其夹层有建筑面积，在西城区的小区其夹层却没有建筑面积？能给我解疑一下吗？

唐震东律师答：

《房产测量规范》8.2.3.a）规定：层高小于2.20米以下的夹层不计算建筑面积。据此，夹层可以没有面积。但当夹层层高大于2.20米的，夹层就有建筑面积。

顺便指出，不论夹层有无建筑面积，在其上都存在物权，且，没有建筑面积的小区不动产物业绝对只能是共有部分。

问题55：夹层算楼层吗？

唐震东律师答：

《房产测量规范》5.6.6.1规定：夹层不计层数。

问题56：有建筑面积就有专有产权面积吗？

唐震东律师答：

建筑面积是建筑面积，产权面积是产权面积，它们的内涵不同。有建筑面积不等于有产权面积，建筑面积中有的是能办产权的面积，它们是产权面积；有的是不能办独立产权的面积，它们是共有面积。产权面积是由房地产行政主管部门登记确权认定的，不是由开发商确权认定的。