土地增值税清算开发费用怎么计算(土地增值税清算房地产开发费用包括哪些)

土地增值税清算扣除项目之房地产开发费用原创 :桥小水

一、相关规定

1.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第三款：房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

2. 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）：关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题：（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

3.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）：房地产开发费用的扣除问题：（1）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条1、2项所述两种办法。（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

4.《国家税务总局广西壮族自治区税务局公告》（2018年第1号）第43条“房地产开发费用是指开发土地和新建房及配套设施的费用，包括与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。房地产开发费用按以下原则处理：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。（三）纳税人既向金融机构借款，又有其它借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。（四）纳税人向银行贷款使用的借据（借款合同）、利息结算单据等，视同金融机构证明。（五）纳税人为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于该项目开发产品最后一份竣工证明材料报备前发生的，计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。（六）纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

二、开发费用与开发间接费用的区分

开发间接费用属于资本化计入开发成本的范畴，《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款，开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发成本中的开发间接费用与房地产开发费用，两者很容易混淆。由于房地产开发费用有比例限制，并且开发间接费用可以做为加计扣除20％的依据，因此部分纳税人有意或无意将费用尽量转移到房地产开发成本。如果不细加区分，就会造成土地开发成本虚增，相应的房地产开发费用和加计扣除也会同时虚增，最终造成增值额和增值率的减少，从而减少了应纳的土地增值税。

1.开发用地缴纳的土地使用税

《企业会计准则第1号-存货》的规定：“存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。存货的加工成本，包括直接人工以及按照一定方法分配的制造费用。存货的其他成本，是指除采购成本、加工成本以外的，使存货达到目前场所和状态所发生的其他支出”。

因此，有人认为，在商品房竣工以前，土地使用税应当作为开发成本的一部分；而在商品房竣工以后，土地使用税应当作为管理费用进行核算。

这种说法有一定道理。但是目前所有与土地增值税相关的法律、法规、规章、规范性文件，都没有做出相同或类似的规定。

关于这一问题国家没有明确。部分地区制定出如下税收政策：

琼地税函〔2007〕356号：房地产开发企业缴纳的土地使用税，不管在房地产项目完工前或完工后发生的，均在管理费用列支按规定予以扣除。

大地税函[2008]188号 ：纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。

青地税发〔2008〕100号：开发企业在房地产开发项目完工前或完工后缴纳的清算项目的城镇土地使用税，均应计入管理费用并按规定予以扣除。

根据以上情况，建议大家在计算土地增值税时，以开发用地为依据缴纳的土地使用税，应按照“开发费用”的规定处理。

2.因土地纠纷发生的诉讼费、律师费

诉讼是一种企业行为，诉讼的主体是以法人主体身份出现的房地产企业，而不是某一个开发项目，所以，无论是因为什么发生诉讼，其产生的诉讼费用、律师费用都应视为企业的费用，计入“企业管理费用”，不应该予以资本化计入到“开发间接费”。

3.房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用

这部分费用，是在销售环节产生，应看做是企业的一种促销手段。会计核算时应归集到“销售费用“之中。在计算土地增值税时，销售费用不能据实扣除。

4.企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用

企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门作为企业的一个常设部门，应该属于企业的一个内部管理机构，他们的职能是为企业所有项目项目进行服务，而不是某一项目的内设机构。因此，这些部门的费用应属于企业费用，发生时应计入企业“管理费用”，而不能作为项目费用，计入“开发间接费”。即使是企业只拥有一个项目，这部分费用也必须作为企业“管理费用”处理。

5.营销设施建造费用

观点一：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第二十七条地（六）项规定，营销设施建造费可以作为开发间接费扣除。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条虽然没有明确规定，但是，本着同一事项在不同税种上政策不二的原则，在计算土地增值税时，营销设施建造费也应允许计入开发间接费。

观点二：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，开发间接费是采取正列举的方法。既然细则中没有列举营销设施建造费，那么，在计算土地增值税时就应区别于企业所得税的规定，营销设施建造费不允许作为开发间接费扣除，应计入销售费用。

处理建议：关于这个问题，各地规定不一致。为了避免执行中因理解的不同造成的争议，建议大家应严格按照当地的规定掌握。

6.项目部业务招待费

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第二款规定：“开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发成本)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。……开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此，土地增值税可扣除的项目开发成本—开发间接费中不包括业务招待费。业务招待费应计入期间费用按规定进行扣除。

三、借款费用

1.个人、关联方借款费用

房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗？

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。”

（1）企业从个人、或者关联方取得的借款因不是从金融机构取得，无法取得金融机构借款证明，不能在计算土地增值税时据实扣除。

（2）在委托其他单位或个人向金融机构借款的业务中，无论款项是否直接打入委托方账户，利息是否直接由委托方账户划出，其业务都必须是由受托方的名义办理，借款合同必须以受托方名义签订，还款单据以及付息收据都必须以受托方名义开具。因此，在这项活动中委托方无法拿到自己向金融机构借款的合法证明，支付的这部分利息也将无法据实扣除。

2.委托贷款借款费用

取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除？

在委托贷款业务中，银行不是贷款业务的主体，只是一个中介人，所从事的只是代理服务。其取得的收入仅限于“代理手续费收入”。代收的利息要作为“其他应付款”处理。因此，委托贷款从性质上不属于金融机构贷款，应属于非金融机构贷款。

在这项借款活动中，房地产企业从金融机构取得的支付利息收据不能作为向金融机构借款证明。该项利息支出在计算土地增值税时不能作为银行借款利息据实扣除。

3.资本化利息

计入开发成本中的资本化利息该如何处理呢？

为了避免借款费用计入开发成本虚增开发费用和加计扣除的计算基数，《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）规定：……（4）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。即资本化利息应调整至开发费用-财务费用中计算扣除。

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