二手房交易网签满三年收增值税吗(二手房增值税按网签还是过户时间)

白鹿/文

8月8日凌晨，衢州市区楼市调控再升级，祭出了“衢5条”。

除了限购、限售等一系列措施外，更是把二手房增值税的免征年限，由2年延长至5年，并将在市区热点区域试点建立二手住房成交参考价格发布机制。

一石激起千层浪，不少正走在二手房买卖路上的人，悲从中来。

本篇文章，我们就来专门谈一下，新政后的增值税到底怎么缴纳?增值税的免征年限变化对二手房市场有何影响?

FIRST | 壹

增值税，顾名思义，是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。

再回过头来看看，新政中规定：

“在市区范围内，个人住房转让增值税免征年限由2年调整为5年。即将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;将购买5年以上(含5年)的住房对外销售的，免征增值税。”

一般，在买卖二手房时，除了增值税及附加税外(增值税为5%，附加税目前市场实际情况约为0.3%)，还有契税、个税、印花税等多项税费，再加上需支付的中介佣金，加一起差不多在9%-11%。

*个人二手房(住宅)交易税收最新政策一览

别小瞧了这多出的5%增值税。

就拿在衢州市区一套不满5年的二手交易价格200万的住宅为例，在新政推出前后，交易税费直接差了10万，差出了一个车位钱。

这份税费，虽然按规定个人住房转让的增值税纳税人是卖出方，但羊毛出在羊身上，最后兜兜转转，还是要落在买家的头上。

一口气多付十来万，换谁谁都要心肌梗塞。

SECOND | 贰

那么，哪些情况下可以沿用之前增值税满2年免征的标准呢?新政中也给出了相应的回答。

通常来说，看网签时间，网签在通知发布之日(8月7日)前的，按两年执行;网签在通知发布之日后的(含发布之日)，按五年执行。

注意，购房协议签了但是还没网签的，按新政执行，但这之中也有两种例外：

一是本通知发布之日前已签订购买协议并能提供定金或购房款转账有效凭证的。

定金或购房款转账有效凭证，可以是银行转账、支付宝、微信转账，但一定要注意，现金支付是不被认可的。

二是对于人民法院、仲裁委员会出具的法律文书确认个人住房转让的，法律文书的生效日期在本通知发布之日前的。

特别提醒，属于上述情形的，应当在2021年9月30日前(含9月30日)在浙江省房屋交易与产权管理系统中申请合同网签备案或交易确认。

这里，我们也遇到不少类似的案例。

以上这两种情况，虽然已经满足了例外条件，但是由于11月才满2年，不管是在9月30日前(含9月30日)网签，还是之后网签，都需要缴纳增值税。

摊上类似这种情况的购房者，也别动“先网签再过户”这种心思了，这种情况下，建议买卖双方再行协商解决。

THIRD | 叁

那么，增值税免征年限“2改5”，对二手房市场到底有多大影响呢?对于刚需改善购房者来说，是利好还是利空?

其实，无论限售5年，还是增值税免征年限“2改5”，都是限制房产流动性的大招。

通过增加持有房产的时间成本，可以有效打击到炒短线、快进出的“炒房行为”。这对投资客来说，无疑切中了他们的要害。

接下来，“住投分离”很难行得通了，最终楼市的消费逻辑都要回归“居住”上面。

这也就是说，基本面够硬、适合长期持有的房子，才能够穿越周期，而那些只有小户型、学区等标签，却没有足够硬件支撑的房子，就容易被拍死在沙滩上。

而对于自住购房者来说，限售的影响没有太大。但增值税免征年限“2改5”，会拉长部分改善型购房者的改善周期，本来想要出手的房子，可能会面临需要多缴纳增值税或者再等三年后才能免征的困境，或多或少增加了点置换的难度。

但是，从长期来看，接下来的楼市，在清理不坚定的浮筹后，只会变得更加健康。

FOURTH | 肆

最后我们要说的是房价。

最近也看了不少论调，说新政对二手房价格是毁灭性打击。

那么，新政之下，二手房房价到底会上涨还是下跌，抑或维持不变呢?

一种说法认为：周期的延长困死了那堆炒房客，房价要跌了;另一种说法认为：二手房供应锐减，手握大量房源的炒房客更会“奇货可居”。

两种说法都有一定的道理，但我们要注意，虽然因限售及增值税免征年限“2改5”，市面上新入市的二手房源数量定会下跌，也许会有一些投资客试图浑水摸鱼。

但是，二手住房成交参考价的建立，在试点的热点区域，势必会对试点小区起到比较好的效果，对其他没有建立参考价的区域也能起到一定的影响作用。这场博弈将不再是无定性的，而是更倾向于保障刚需改善购房者的权益。

笔者认为，二手房房价基本上不会暴涨，也不会暴跌，还是那句，以“稳”为主。

但这之中也有例外，我们之前就说过，要让房子回归居住属性，就一定会冲学区这一金字招牌动刀。

回想一下那些动辄3万一平却无丝毫居住舒适度的小区，你一定知道，这场变革之风中，最先被“开刀”的会是哪一批。