2020年被称为我国公募REITs的元年，在这之前我国在REITs方面的研究，已累计长达15年，REITs在我国的发展主要分为三个阶段：
基础设施REITs试点项目明确了重点区域、重点行业、优质项目条件以及加强融资用途管理：
哪类资产最具优势？
资料来源：中国开发区审核公告目录，中指研究院综合整理
资料来源：招募说明书，中指研究院综合整理
产业园区底层资产种类丰富，自带公募REITs基因。对于一般的产业园区，其核心资产主要包含厂房类、中式研发类、孵化器、加速器以及产业服务平台。然而，对于注重产城融合发展的园区，还会配套公寓、商业等综合性产品。此外，根据园区的主导产业，也会配以产业所需的配套服务。一方面，产业园区运营商打造全生命周期空间载体，提供从孵化加速到研发办公的全产业线空间载体，如星河产业核心资产主要为创客空间、创业苗圃、孵化器、加速器等；联动U谷产业综合体包括厂房类、中试研发类等。另一方面，产业园区运营商不断强化园区服务体系，搭建产业服务平台，以期推动园区内部创新与转化，如张江高科全力打造创新孵化公共服务平台以及抗体产业化平台；星河产业依托GALAXY 商务运营服务体系，提供工商注册、人才招聘、知识产权申报、财税服务、政策咨询和融资服务、上市辅导等各类政务类、法律类、咨询类、金融类服务。
运营模式怎么转？
其一，强化投资孵化模式，凭借股权投资分享投资红利，运营商利用自身在产业集群方面的优势，挖掘优质企业进行资本注入，收取投资收益；开展创业企业的投资孵化，引导资本参与，加速企业成长；挖掘园区内部客户的潜在需求，以增值服务对园区价值进行二次开发；形成母基金、产业子基金及项目直投的多层次产业投资业务布局。
哪类企业更受益？
一方面，从参与主体来看，具有国企背景的产业园区更具优势。具体来看，正式上市交易的三只产业园区REITs中，包含招商蛇口、张江高科以及苏州工业园。其中，招商蛇口是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，其母公司招商局集团是一家综合开发运营三大核心产业。张江高科作为国有控股园区平台，其背后控股人为浦东国资委。苏州工业园是全国第一个中外政府级合作的开发区与中新政府间第一个旗舰项目，在苏州工业园REIT之前，已发行4单类REITs产品。此外，在产业园区公募REITs拟申报的项目中，也不乏临港集团、东湖高新等国资企业的身影。
