上海浦发大厦类reits(上海浦发大厦最新投资)

1月7日，凯德宣布，与一家非关联第三方公司成立50:50的合资公司，斥资27.52亿元收购位于陆家嘴核心商圈的上海浦发大厦约70%面积，包含办公楼8－19层和21－32层，地上总建筑面积为41773平方米。

中信启航是我国第一支真正的权益类REITs产品，该产品首次创设了“私募基金 专项计划”的双SPV结构，即目前广泛认可的类REITs结构，也为日后“公募基金 ABS”的公募REITs思路奠定基础。

根据《中信启航专项资产管理计划受益凭证募集说明书》显示，优先级持有人可在计划存续期内获得7%的年化预期收益，并在计划终止时享受10%的地产增值收益。次级持有人则在计划存续期内获得租金满足优先级收益及相关费用后剩余部分，同时在计划终止时享受90%的地产增值收益。

为此，中信证券的孙公司、华夏资本管理有限公司相应推出了“邦星1号专项资产管理计划”，用于投资中信启航的次级份额。产品规模6.9亿元，占中信启航次级份额的44%。另有10%次级份额为中信证券认购，即1.56亿元。

据“邦星1号”的推介书介绍，预期该资管计划整体投资年化收益率为12%——42%，主要认购对象为中信证券内部员工。鹏华前海万科REITs：通过股权回购退出

2015年7月，“鹏华前海万科REITs”成功发行，首次使用公募基金作为发行载体。该产品在发行期间单个投资者的单笔认购门槛仅为10万元，上市后在深圳交易所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在“类REITs”产品的流动性上实现了重大突破。

鹏华前海REITs的基本要素包括：基金规模为30亿，其中前海金控作为基石投资人认购3亿，2年内不得转让；鹏华基金认购1000万，3年内不得转让。利润分配方面，基金每年分配一次利润，将不低于90%的可分配利润分配给投资者。

基金的退出方式为通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。基金应分别在2015年12月31日前、2018年12月31日前、2021年12月31日前和2023年10月31日前向深圳万科或深圳万科指定的关联方转让14%、18%、17.5%和0.5%的目标公司股权，直至基金全部股权退出。

交易结构特点：

1、基金管理人与深圳万科、万科企业、目标公司、前海投控签订了《合作框架协议》及相关交易文件，针对本基金对目标公司的增资入股、股权回购、业绩补偿及激励机制和各方承诺等进行了全面、完善的约定和安排，力争有效保障基金投资人的利益。

2、50%项目公司 50%其他固定收益。

3、《股权回购协议》，通过向深圳万科及其指定的关联方溢价转让股权的方式实现逐步退出。

从类REITs到公募REITs任重道远

尽管，作为国内首个通过市场化方式退出的类REITs，加上凯德这样的国际资本大鳄背书，客观讲，此次交易具有很强的现实意义。

在发达市场，针对持有型不动产具有投资金额大、回报周期长但收益率相对稳定的特点。REITs在保持项目专业管理和完整性的同时，实现了投资的流动性安排，为盘活沉淀资金、优化资源配置、降低财务杠杆并有助于防范系统性风险提供了有效渠道。

所以，中国的“类 REITs”实际上还处在初期，尚未经历一个完整的退出周期，远未到评价之时。以目前发行状况来看，现金流对产品收益的覆盖比不高，整体的估值水平不在低位，因此在今后几年的退出挑战并不小。而不少管理人寄希望于公募 REITs推出后，成为类 REITs 的接盘方，这也多是一厢情愿。公募基金，面对的是公众投资人，在投资要求和监管限制上，只会更加严格。