在不动产购置中，买受人常常会发现所购买商品房与开发商宣传的内容严重不符，存在精装严重缩水、货不对板、无配套设施等问题。面对商品房销售广告违规、违法、虚假宣传防不胜防的情况，我们作为买受人就需要火眼金睛，提高警惕，避免踩坑！
警惕一
使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语
广告内容：“水岸绿洲，荣信地产继金凤凰时代又一力作，好房子就是水岸绿洲，汝河岸，公园里，装修房，建筑面积约 88-155 ㎡您置业的最佳选择，在这里重塑居住的意义，项目地址：汝阳县汝河大桥以西-临木路以北交汇处。”
识别：根据《广告法》第九条，广告不得使用“国家级”、“最高级”、“最佳”等用语
警惕二
含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
广告内容：“三大商圈汇聚，左右皆繁华。隆源超市一路之隔，步行6分钟，需要428米；亚中广场，驾车需要5分钟，步行14分钟，需要973米；汇嘉时代购物中心，驾车需要7分钟；友好时尚购物中心，驾车仅需10分钟。3公里一站式生活购物圈地”
识别：根据《广告法》第二十六条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置
警惕三
含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容
广告内容：扬州新城悦盛房地产发展有限公司通过展板、公司微信公众号、印刷品等媒介发布房地产广告，使用“这里一直被视作龙脉聚气之地”等迷信内容，以及“即开即旺场，无论投资和经营者都能高枕无忧，坐收金银”等含有升值和投资回报的承诺。
识别：根据《广告法》第九条，广告不得含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的内容；
警惕四
含有不真实、不准确、且不能表明出处的数据
广告内容：成都德商高欣置业有限公司在销售“御璟天骄”楼盘中通过宣传手册发布含有“国际城南发展三级围合区域核心，汇聚八大产业集群，一线品牌开发商，一线独角兽企业，高端产业200万人群基数，奠定前沿商务区域价值”等内容的广告，但不能提供上述统计数据合法有效的来源并表明出处。
识别：根据《广告法》第十一条，广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语等引证内容的，应当真实、准确，并表明出处。引证内容有适用范围和有效期限的，应当明确表示。
警惕五
含有升值或者投资回报的承诺
广告内容：山西万家幸福房地产经纪有限公司利用广告宣传单发布含有“让您坐拥房产投资的超值回报、万家幸福优质好房回报率6%以上”等内容的广告，承诺升值和投资回报率。
识别：根据《广告法》第二十六条，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺
警惕六
含有学位房、学区房的承诺
广告内容：深圳某房产中介在app上发布含有“带深实验学位 让上学不用愁”的房源信息。
识别：根据《房地产广告发布规定》第十八条规定：房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。注意：《房地产广告发布规定》第二条规定：本规定所称房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目介绍的广告。
除此之外，开发商可能会为了促进销售而在广告中夸大或者作虚假内容的宣传。某些商品房销售广告中含有引人误解的内容，欺骗、误导消费者。例如开发商的广告宣传资料中可见楼盘内含有学校、绿地、商业街等配套设施，等到交房后，却发现根本没有相关配套设施及便利条件。因此，我们作为买受人，就需格外注意开发商是否涉嫌发布虚假广告信息。
作为理智买受人
在购房过程中需要注意
一、广告审查
商品房销售广告的发布是开发商销售商品房的重要手段和措施，购房者通过商品房销售广告来决定是否购买，根据《房地产广告发布规定》第七条规定，买受人要认真审查开发商的销售广告是否具备以下必须载明事项：
（一）开发企业名称；
（二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；
（三）预售或者销售许可证书号。
广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。
同时买受人要注意下列情形是禁止发布销售广告的：
（一）在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；
（二）在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；
（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（四）预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；
（五）权属有争议的；
（六）违反国家有关规定建设的；
（七）不符合工程质量标准，经验收不合格的；
（八）法律、行政法规规定禁止的其他情形。
如有以上情况，买受人要慎重考虑是否购买该商品房。
二、分辨广告是要约还是要约邀请
商品房销售广告的性质为要约还是要约邀请，这两者产生的后果与情况完全不同，开发商在销售广告中的宣传承诺具体内容可能不在商品房买卖合同中约定，如果此广告被认定为要约邀请，则对开发商没有约束力，在后续维权中，势必会影响买受人的权利。
三、注意商品房销售广告内容的合法性与真实性
1. 若涉及项目位置的，注意是否准确、清楚、且比例恰当。
2. 若涉及交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，注意是否为明确表示，若还在规划或者建设中，是否在广告中有明确的注明。
3. 若房地产广告中存在湖景、江景、海景等宣传内容，注意所购房屋项目周边设施是否到位，配套服务是否便利，同时还要注意交通条件。
4. 若涉及贷款服务的，注意是否有载明提供贷款的银行名称及额度、年期。
5. 若涉及使用建筑效果图或者模型照片，注意交付标准是否能够保持一致。
6. 若提及绿化率，建议咨询是否能写进合同中。
7. 若提及赠送面积，建议咨询是否能将赠送面积是否写在合同里，并做好相应证据搜集。
祝大家买到好房子，生活更美好。
下期预告：
不动产购置指南 | 商品房虚假宣传及责任承担
不动产购置指南是由承宽律师事务所土地开发与房地产法律事务部推出并持续更新，旨在解决购房人在新建商品房交易中所面临的法律问题，维护购房人自身合法权益。您在置业过程中遇到的任何法律问题，我们都将为您提供全方位的专业解决方案，守护您的美好生活！
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