目录
1.房地产税与房产税
2.税率范围
3.模拟推演
4.真正的打击点是谁？
1.房地产税与房产税
房产税和房地产税是两个不同的概念。
房产税是以房屋为征税对象，而房地产税是一个综合性税种。房产税的征收以房屋的计税余值（房屋的评估价格）为计算税金的基础，是一种财产税。
而房地产税则不同，包括了土地增值税、契税、城市维护建设税、印花税、个人所得税、耕地占用税等等，其计算税金的规则更加复杂。
所以不同的概念，背后也代表着不同的政策目标，但在一般实际应用语境中，房地产税可以理解为包含了房产税和地产税两大模块，但在实际核定征收中，更为复杂。
2.税率范围
房产税的征收一般有两种方式，一是按房屋评估总价格征收，一般标准税率为1.2%左右；二是按房屋的年租金收入征收，一般标准税率为12%。
而房地产税中，土地增值税率实行四级超率累进税率。
契税税率为3%-5%，城市维护建设税为1%、5%、7%三档，耕地占用税税率根据地区会有所不同，中间值为30元一平米。
因此，房地产税概念中，对土地征税的重视和强调程度更高。
3.模拟推演
我分为设置免征范围和未设置免征范围来推演，每种情况下，大致再分为一线城市、二三线城市、其他及以下城市三种情况。
第一种情况，未设置免征范围。
一线城市，你拥有市场价格1000万的房产，评估价为700万，每年按房屋评估总价格征收，700*1.2%=8.4万；每年按房屋的年租金收入征收，10*12%=1.2万。
二三线城市，你拥有市场价格500万的房产，评估价为350万，每年按房屋评估总价格征收，350*1.2%=4.2万；每年按房屋的年租金收入征收，5*12%=0.6万。
其他及以下城市，你拥有市场价格100万的房产，评估价为70万，每年按房屋评估总价格征收，70*1.2%=0.84万；每年按房屋的年租金收入征收，3*12%=0.36万。
第二种情况，设置免征范围（按人均50平）。
也就是说，两口之家100平以下免征，三口之家150平以下免征。
一线城市，你拥有市场价格1000万的房产，共125平，征收面积为25平米，每平8万，也就是200万，评估价为140万，每年按房屋评估总价格征收，140*1.2%=1.68万；每年按房屋的年租金收入征收，10*12%=1.2万。
二三线城市，你拥有市场价格500万的房产，共125平，每平4万，征收面积为25平米，也就是100万，评估价为70万，每年按房屋评估总价格征收，70*1.2%=0.84万；每年按房屋的年租金收入征收，5*12%=0.6万。
其他及以下城市，你拥有市场价格100万的房产，共125平，每平0.8万，征收面积为25平米，评估价为14万，每年按房屋评估总价格征收，14*1.2%=0.168万；每年按房屋的年租金收入征收，3*12%=0.36万。
通过以上推演，我们可以发现，对于刚需人群，如果设置免征范围，每年的房产税成本可以在可接受的范围内。
对于手中有两套以上，十套以下的房东，我们可以发现，如果房子出租率为70%以上，则每年增加的持有成本将会大部分被转移到租客身上。如果房价高居不下，那么房东的房产升值收益，将会远远大于每年增加的1%左右的持有成本。
因此，上述两种情况下，对于打击房地产、炒房的行为意义不大。
真正意义大的是那种”房姐“”房爷“以及”高杠杆的炒房客“，对于这个群体来说，手中持有的房子因为太多，导致出租率没有很高，房产税的征收，还有可能导致资金链断裂，因此，对于这种手中囤积大量房产的群体，是有一定打击力度的。
4.真正的打击点是谁？
上述说的房姐们、房爷们，在巨大的人口基数下，还是属于很小的群体。
真正打击的是那些”囤地“”捂盘惜售“的开发商。
之前疯狂的开发模式下，开发商成了”土地倒爷“，拿到土地之后，不开发，等着过几年，土地升值，转手再卖出去，这个利润率很高。
虽然政府有通知，查处这些不开发的土地，但是下有对策，从不开发，转向缓慢开发，一直磨洋工，拖延时间。
这次房地产税如果出台，那么开发商手里捂盘的房子和屯的土地，都要交房地产税。
这就意味着，开发商为了让资金流动起来，将不得不老老实实开发楼盘，尽快缩短土地建设周期，加速资金回流，以后现房销售将会越来越多，这意味着开发商的出清时间，就是白花花的成本。
最后，我们反向思维，进行一下思考。
1.开发商为了健康的现金流，减少期房和捂盘，好的楼盘供应会减少，开发商供给端的减少，并不是房价下降的一个好消息，当市场需求（尤其是一线、二线城市）不降，好的楼盘将会更加抢手。
2.房地产税的施行，在居民端，财政收入的意义大于打击炒房的意义。
3.房地产税的施行，会加速房地产市场分化，高的离谱抢不着，低的推销没人要。
4.市场在经过短暂调整后，如果土地财政的模式不变，还会迈进那个循环。
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