营改增出租房产税率(营改增后个人出租房屋税率)

不动产租赁按5%税率征收增值税

财政部发布公告明确，在营改增试点期间，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

通知同时就有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策做了进一步补充。通知规定，境内保险公司向境外保险公司提供的完全在境外消费的再保险服务，免征增值税。而试点纳税人提供再保险服务(境内保险公司向境外保险公司提供的再保险服务除外)，实行与原保险服务一致的增值税政策。再保险合同对应多个原保险合同的，所有原保险合同均适用免征增值税政策时，该再保险合同适用免征增值税政策。否则，该再保险合同应按规定缴纳增值税。

不动产经营租赁服务方面，通知规定，房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。业内人士指出，相比于原来5%的营业税税率，营改增后，实际折合的含税征收率4.76%，相对于原先营业税税负实际下降了0.24%。

财政部同时明确，房地产开发企业中的小规模纳税人，出租自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产项目与其机构所在地不在同一县(市)的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

根据此次补充通知，一般纳税人提供非学历教育服务，可以选择适用简易计税方法按照3%征收率计算应纳税额。

出租不动产缴纳增值税

自然人个人出租住房、商业用房等不动产，应缴的增值税暂由地方税务局代征，由地方税局代开增值税发票。

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

税务人员建议，纳税人在计算应缴纳增值税额时，可以先“对号入座”，看自己属于哪种类型。如果是一般纳税人，出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额;而出租其2016年5月1日后取得的不动产，则应适用一般计税方法，按11%的税率计算缴纳增值税。

如果是小规模纳税人，出租不动产(不含个人出租住房)，应按照5%的征收率计算应纳税额。个人(含个体工商户)出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

另外，对于公共租赁住房享受免征营业税的，平移优惠政策。2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。