一、上海保障性租赁住房概况
保障性租赁住房是城市住房保障体系中的重要组成部分，以保障性功能为主，用于缓解新市民、青年人的住房困难。上海保障性租赁住房供应涵盖新建、配建、改建和存量转化等方式，主要以70㎡内的小户型为主，定价低于市场租赁住房租金。主要包括：市、区房屋管理部门认定的公共租赁住房、单位租赁房、市、区国有企业通过各种方式获得租赁住房用地投资新建的全自持租赁住房、及由区房屋管理部门认定的符合条件的租赁住房。
（1）上海保障性租赁住房的特点
① 以小户型为主
新开工建设的保障性租赁住房，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，适当配置三居室等大户型；面向本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，户型标准可以结合本单位、本系统住房保障实际需求适当调整。
② 全装修，配公建、商业配套
保障性租赁住房实行全装修，并根据新市民、青年人需求特点，配置公建配套和商业配套设施，提升居住品质。
③ 低于市场租金定价
对保障性租赁住房租赁价格的初次定价和调价加强统筹指导，稳定保障性租赁住房租赁价格水平。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应当在同地段同品质市场租赁住房租金九折以下。面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的保障性租赁住房，租赁价格可进一步降低，并建立随租赁年限增加的租赁价格累进机制和管理规则。
（2）上海保障性租赁住房准入情况
1月18日，《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》发布，对于上海市发展保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期限等重要方面予以明确。上海保障性租赁住房主要为无房或居住条件偏低的人群，以及存在住房困难的职住分离人群解决住房问题；凡符合条件人群均可申请，按照集中、轮候等方式配租；租金定价低于市场价格，控涨幅，以中长期租约为主。
（3）上海保障性租赁住房筹措渠道
十四五期间供应主要以新建为主，租赁用地是保障性租赁住房的主要供应渠道。
（4）上海保障性租赁住房的规划发展情况
十三五期间，政府大力加强租赁住房供应，通过租购并举的方式缓解新市民、青年人的住房压力。租赁住房占新增住房供应量近5成，主要增量来源于转化类租赁住房和代理经租住房。十三五期间，租赁住房用地供应近1000万㎡，多处于建设周期中，将于十四五期间转化为保障性租赁住房。
十四五期间，突出强调保障性租赁住房供应，强化政府保障，同时积极运用市场化手段，完善多层次租赁住房供应结构。租赁住房的供应量与十三五期间相当，而保障性租赁住房的供应量增加，十四五期间主要以新建为主，部分符合条件的租赁住房经认定可转化。
上海十四五住房供应规划
（略）
二、上海租赁用地情况
（1）上海租赁用地的价与量
2017-2021年，上海通过招拍挂推出的R4类租赁用地累计成交142块（含集体用地），规划建筑面积约1000万方。为降低保障性租赁住房拿地企业成本压力，上海租赁用地价格整体呈逐年下降，2021年价格降至住宅用地的4成。
上海租赁用地成交价格情况
（略）
（2）上海租赁用地的拿地主体
2017-2021年，上海共有92家企业主体通过招拍挂获取租赁用地，基本以央企、国企为主；企业的区域属地性较强。
上海地产（集团）有限公司作为上海保障房及租赁住房建设运营管理的主力，获取租赁用地最多，累计规划建筑面积约75万方；其次为华为、张江集团等。拿地建面前十位的企业累计约385万方，约占总供应量的40%，相对集中。
（3）上海租赁用地的供应分布
上海租赁用地供应主要分布于浦东、闵行及青浦等人口规模较大的区域，三个区租赁用地供应占总量比例约57%。其中，浦东占比约33%，累计成交45块。上海租赁用地供应主要分布于外郊环区域，占比达到41%，其次为内中环、中外环，各占比约20%。
租赁用地分布于56个板块，其中供应累计超过10万方的板块达到30个，累计总量占比达85%。浦东周康、大三林、张江为供应集中板块。其中，周康板块中上海国际医学园区配套租赁用地供应达累计达42.8万方，朱家角板块66万方租赁用地为华为企业配套租赁住房。
2017-2021年租赁用地板块分布情况
（略）
（4）上海租赁用地的供应节奏
2017-2018年的租赁用地将于2020-2021年转化为保障性租赁住房供应，分布于31个板块，总量约388万方。浦东大三林和张江板块，闵行江川紫竹板块，长宁北新泾板块，徐汇康健、田林板块，以及松江新城板块，各板块累计供应量均在20万方以上，将成为最早的受益区域。
2019-2021年的租赁用地将于2022-2024年转化为保障性租赁住房供应，分布于42个板块，总量约570万方。浦东的周康、临港新城和张江板块，青浦的朱家角板块，杨浦的东外滩板块，将是2022-2024年供应放量的板块。
各年度租赁用地板块分布情况
（略）
（5）上海租赁用地入市项目情况
目前已入市部分租赁用地项目主要以面对白领的中小户型产品为主，对比周边同品质产品，部分项目定价上体现了保障性，部分项目定为人才公寓，由政府通过补贴为租客减轻负担。
区域间租金差异较大，浦东张江和闵行华漕的项目产品租金对比周边同类产品租金性价比较高，宝山、松江区域内租金相对较低，租赁项目租金对比周边同类产品租金基本差距不大，但项目为人才公寓，租客可获得租金补贴。
整体来看，保障性租赁住房的供应板块较分散，上市周期相对较长，因此：
房源供应区域主要以外环外为主，对于核心区域租金的平抑及稳定效果相对较弱。短期内，整体处于建设期，上市节奏相对较慢，对于缓解各板块租住和租金压力效果较小。部分产业集中区域，如浦东、闵行等将首先进入项目供应期，职住平衡有望得到改善。随着十四五期间租赁用地供应的不断增加，中长期稳定效果将逐渐体现。
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