本文旨在通过讲解商业地产的基础税务知识，以购物中心实操为例，进行初步税务知识扫盲，后续税务板块会逐步更新税务知识应用及税务筹划 ，为整个商业地产大资管系列打下基础。
1、 商业地产税负情况概述
对于企业来说同样如此，从A股取了2018年几大地产公司年报披露数据来推断税负情况，除增值税外平均税负率达到14.4%（增值税缴纳数据年报未披露）。
为了进一步验证，以华南区12个开业5年以上的购物中心为基础，计算分析的处整体税负率（税金成本占收入之比）为22%（不含增值税税负率17.3%，与上表地产公司税负推断持平）。同时税负成本也占了整个经营成本将近的三分之一。
虽说缴税不可避免，但了解税务常识不但可以让我们避开各种税务大坑，也可以在合法合规的框架下做到合理避税，节税降费。
2、 税种介绍
增值税及附加：
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税
介绍增值税之前需要先了解购物中心的收入来源及类型，目前普主要收入类型有两种：一种为不动产租赁收入，主要包括商铺租赁收入，场地租赁收入及广告位租赁收入，增值税自2016年5月1日全面实施后，以施工许可证取得时间来界定是否属于简易征收，简易征收适用于5%税率，进项税不得抵扣，一般征收适用于10%（2018年5月1日之后修改，之前为11%），可抵扣进项税。需要注意的是停车场收入及仓库租赁收入也归入不动产租赁。另一种为服务类收入，主要为管理费收入或物业管理费收入，不论是否简易计税，均适用6%一般征收。
当然目前许多购物中心其实兼有了不动产租赁及物业管理的角色，因此也会有水费及电费转售的收入，此部分收入占比不大却是比较复杂，后续文章补充再详述。
附加税即指以流转税（包括增值税、消费税及关税，购物中心一般只会涉及增值税）为计税依据的附加税主要包括城建税附加，市级税率7%、县城、镇的税率为5%，其他地区税率为1%；教育费附加及地方教育费附加税率分别为3%和2%。
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，即通常所称从租或从价。对于从租计税来说，计税依据为房产证面积范围租赁产生的租金收入，税率为12%；对于从价计税来说，计税依据为房产原值，税率为1.2%，同时每个地方会约定一定比例的扣除额，目前国内通常为30%。
房产税是属于地方政府税收主要来源，不同于增值税需要与中央分成，房产税是全额归入地方财政使用，故在房产税政策制定上实行地方政府主导。在实务之中，比如深圳、东莞和惠州为当地规定从价计征，佛山、广州为规定从租计征。需要特别说明的是，从租计征通常也需要将自用部分按房产原值比例缴纳从价房产税，但项目整体如界定为为从价计征则不需要。
企业所得税为对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种所得税，计税依据为应纳税所得额，税率通常为25%。
理解企业所得税的难点在于理解税法和会计差异，即常说的纳税调整：纳税调整是因为会计制度和税收法规差异形成的，就是按照税法对利润所得进行调整，包括按照税法超规定的工资、费用和提取的业务招待费、福利费、工会费、教育费、折旧，不能在税前扣除的各种开支等等。还有未提取或者未提足的成本费用，可以进行调整提足。
企业所得税核心公式如下：应纳税所得额=会计利润-应纳税暂时性差异 可抵扣暂时性差异，此处详细讲解也是太冗长，购物中心主要的纳税调整主要有两点：前期亏损及公允价值计量的投资性房地产。
其他税种：
土地使用税：以占地面积为计税依据，单位面积税额参考各地标准，通常范围在4元/m至20元/m.
印花税：印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。通俗地说就是，对所有合同签订金额征税，包括收入合同、费用合同及相关凭证等。
……读到这里是不是有点烦了呢，没办法，税法“碎法‘’，细碎的条条框框不少，本文已经按实操删减啦。最后看个案例吧，加油
3、 案例说明
假设基础资料如下，市中心某购物中心2008年开业，占地面积2万方，建筑面积10万方，房产原值15亿，办公等自用面积5000方，房产税扣除比例为30%，土地使用税额为6元每平.购物中心年度经营情况如下：总收入7000万，其中商铺租赁收入5000万，物业管理费收入1000万，场地收入200万，广告告位收入100，仓库收入50万，停车场收入550万，物业维修服务收入60万，滞纳金收入40万.取得可抵扣进项税票56万。
计算如下：
应缴增值税-简易计税=（5000 200 100 50 550）*5%=295万
应缴增值税-一般计税=（1000 60 40）*6%-56=10万
应缴纳附加税=（295 10）*（7% 3% 2%）=36.6万
应缴纳从租房产税=（5000 200 50 550）*12%=696万
应缴纳从价房产税=5000/100000*150000*（1-30%）*1.2%=63万
房产税合计缴纳=696 63万=759万
土地使用税=2*6=12万
主要税金纳税合计=295 10 36.6 759 12=1112.6万
税负率=1112.6/7000=15.9%
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