大家知道房产税的征收，最主要目的之一就是逐渐取代土地出让金在地方政府财政收入中占比过重的现象。
因为地方政府手里可供出让，区位价值高的土地越来越少，但是很多地方政府已经严重依赖土地财政了，然而趋势会是这块收入越来减少。在地方没有自由发债权的前提下，财政缺口就会越来越大。所以房产税的落实，将会是对土地出让金减少的一种补偿。形象地说，就是把原先的一锤子买卖变成了细水长流。
那么卖地的钱到底对于地方财政收入有多重要呢?2020年的几个公开数据大家可以看一下。
笔者简单地做了一个表格，土地出让金跟当地的财政收入作比较。这样更直观。
笔者疑惑：按理说土地金应该小于当年的地方财政，但是表格里出现了一些大于100%的比例，笔者没有能力从政府部门了解原因。但是上面这些数据都是摘录自有规模，有影响的权威媒体，应该也不会出错。那么笔者只能臆断，可能土地出让金的收入是以款项进入政府账户为准的，可能土地是去年出让的，但是土地出让金是陆续支付的，整个支付过程跨越了两个财政年度。也可能是，去年完成出让的土地，今年政府才收钱。
上面是我原本的疑惑，受到读者高人的指点，土地出让金不包含在地方政府的正常财政收入里，可以看成额外收入。但是看上述百分比，依然能感受到土地出让金对财政收入补充的重要性。
回到话题本身，那房地产税到底能不能期待逐步取代土地出让金成本地方政府的稳定收入呢？假如要达到完全取代的效果，房地产税率要收到什么程度才行呢？带着这样的疑问，笔者继续查资料，做数学题。
还是用自己居住的上海做深度分析。
根据最近一次的全市人口普查数据：全市常住人口约2487多万。家庭户人口为约2235万人；集体户约82万户，集体户人口约252万人。平均每个家庭户的人口为2.32人。本地户籍约1440万，非本地户籍约1048万。
从本地户籍人口1440万里面扣除上述的集体户口252万左右（只有上海户口才能上集体户口），约1188万本地户籍家庭户，那么再除以2.32。本地户籍家庭数量大约512万户。
余下的1048万外地户籍但常住上海的，大约452万家庭。
上海目前大约有1100多万套房子。
由于没有权威数据，下面就要测算了。
推断外地户籍但常住上海的家庭，其中50%左右有自有住房。有人会说：不可能有那么高，上海房子严格限购的，而且那么贵，哪有那么多人买得起？这里要考虑几个特殊因素。首先，很多房子是限购政策前建成销售的，那时外地户籍居民是可以购买的，价格也便宜。其次，很多外地户籍人员在上海工作了很长时间，尽管积分不够暂时没有拿到上海本地户口，但是他们也是符合购房资格的，其中部分也有能力购买的上海的房子。最后还有一种情况也是常见的，那就是夫妻一方是外地户籍的，暂时没有满年限转上海户口的。这些人口虽然以外地户籍常住上海这种形式存在的，但是他们都是有上海房产的。 因此，猜测约226万户外地户籍家庭有房，由于限购等原因，这些家庭姑且平均算有拥有一套。
那么1100万减去226万， 余下的874万套房子由本地户籍的512万家庭拥有，平均一家1.71套。当然，这是平均，现实里有的上海家庭也只有一套，有些家庭有10几套或更多。对于研究而言，无法数据精确表达个体差异，只能用平均数据测算，所以读者对应自己的个体情况觉得有偏差时，请见谅。
坊间传闻，地产税首套免征，大概率从第二套开始征收。所以 362万套左右的第二套或以上的房子就是收房产税的主要对象。
再回到最上面的土地出让金看看，2020年上海土地出让有2952亿的收入，假如摊到362万套房子。结果就是，平均每套房每年要承担8.15万元的税。
那上海的每套房子均价是多少呢？
根据2个参数考量。第一，住房均价；第二：住房套均面积。
住房均价有权威数据：2020年，平均房价50948元／平。2018年的上海住房套均面积数据是75.5平方米，这几年应该又有增加，但现在由于房价贵，新房普遍比较紧凑，所以增加到80平方也很乐观了。姑且算80平米吧！
所以推算出上海的房子大约在408万一套。408万的房子交8.15万的房产税，税率是2%。
这一连串的推演和计算，得出结论就是：如果上海财政收入中的土地出让金要被房产税完全替代，那么对于约362万套二套或以上住房课以接近2%每年的房地产税！显然这个比例是不能被普通百姓接受的,很难有操作性的。如果一定要达到这个目标怎么办，那就需要全市约1100万套房子，无第一套第二套的差别，100%都要交房产税。但即便如此，每套房每年也要交2.6万元的税，等于全部住房每年收0.6%的税。可能吗？笔者觉得，在目前的老百姓收入条件下，也不太可能！
上海是一个土地财政依赖中等的城市。像南京，杭州，广州那些土地出让金依赖度更高的城市，要收多高比例的房产税才能替代财政收入中的土地出让金收入呢？尽管笔者没有那么多数据去每个城市算，但想来必定是一个惊人的百分比！
综上所述：用房产税来部分抵充地方财政收入中的土地出让金下降是可能的，但是前者完全取代后者，目前看来几乎不可能！这也就解释了为什么有些地方政府出台限制当地房产跌价的文件，如果没有了卖地这块收入，部分地方政府真的有可能揭不开锅了。考虑到这一层，有些不太能理解的事也就能从逻辑上来理解了！
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