万科a2019年度财务分析报告(万科a2016-2020财务分析报告)

中国企业改革与发展研究会研究员吴刚梁解读：万科A2021的年报

我昨天也看了一下万科的财务报告，今天刚才我还在，在看万科的业绩推介，能看郁亮他们回答投资者的一些提问，确实也是有一些感触的。

我在很长的时间都是搞金融的，在银行，信托，基金这类公司都待过，而且在工作的时候，我们投资主要投房地产，所以，对行业，我还是感觉比较亲切的，觉得我以前就是也就跟很多公司都合作过，房地产公司万科看过无数个项目，几百个，咱们也分析过很多房地产公司的财务报表，所以，还是有一点对还是有点感觉另外，就是我本人，也是CF三级候选人就是我通过了二级，就是CF，，也就是主要是做财务分析，这次我先给大家做一个简单的开场白。

就是说咱们这种会议室的方式，说实在话，我不是很熟悉，所以，如果有一些可能讲的不大好的，请大家谅解一下因为一个是时间确实很仓促，就是财务报表出来也这么短，我们不可能很快进行很深入的分析，一个团队都在分析好几天，可能才能真正的把很多东西分析的很深入，所以，我们主要是抓住新闻的时效性，所以这块，就是一些大的面，包括财务报表，包括一些投资者披露这些东西，就是谈谈我的一些感想。

那么第一个我先来说一下整体的他们财务报表的一些大家对他的一些解读跟反馈，因为它业绩，可能让大家非常失望下跌太大了，今年利润下降45.7%虽然他历史上也下降过三次，除了这次还有两次那两次，但只是每次前面两次只是下降10%几这一下下降45.7%，非常的出乎大家意料，然后，他们酝酿，他们经营班子成员，也进行了检讨那么，可能投资很关注？这种工资还行不行，股票还能要不要？就是有各种反应，从我个人，对它的解读来说，我觉得可能没那么悲观。

因为，他们业绩说明会上上也说了很多的情况，我觉得第一个，是一个大的环境就是这样。地产红利期已过，我们很多朋友，我们同行很多以前都是做地产投资的，现在基本上都转行了，就是红利期是过了，天花板已经到了，他曾经的暴利行业，他慢慢就是要回归一个正常，那么万科在大环境下，他也是这样，他逃不过大周期，这是我第一个理解。第二个，就他是发展已经开始降下来了，那其他的地产公司也是这样，其实我们看看行业内，整个一个其他的一些竞争对手？我觉得可能主要第一个是央企这一块，第二块，就是民营企业，那么第三，就是万科的这种我们叫地方国资或者说叫粉色投资企业。

我们去看一下，其实你像名企，很多都出问题了，像恒大典型的代表，还有很多其他民营地产，他们高歌猛进，在好的时候，摊子铺得太大，现在，碰到周期，想收一会儿收不回来，其实他们更惨的，大家都知道。从角度讲，我觉得万科其实他在前一段时间，他其实做了一些减法，所以，而且布局了一些新的业务，在开发这块地减少，所以我觉得导致收入的下降什么收入其实他没下降，就是导致的收入增长减缓我觉得是一个正常的，我觉得是是一个对的。

然后，其他央企类的这些房地产开发公司，其实整个，他们可能，因为我对国际改革这块研究比较多现在很多央企的地产公司，也在剥离跟收缩所以，整个一个大趋势都是这样所以他们很多都是现在都强调集中组，都是要聚焦主业吗？你像原来国王下面的鲁能什么的都把它剥离出去，，所以总体上，就是都是在往往一个收缩的一个方向。所以，我觉得万科a2016-2020他这种收缩也是一个正常的。他利润，它整个营收其实还是有有一点点增长增长8%还是多少，我记不大清数字所以，他利润下降，其实并不是说它市场份额急剧下降，它主要还是像他们都说明了，一个大的就是。

具体减值准备这块，我觉得，确实就是也是他们也是减少了，就前期一些投入粗放式的，他叫分布式的这种充分授权，各地都争相去争投资资金，个个都觉得自己区域前景很好过于乐观。导致一些投资失误，人头的一些东西可能在比较高的时候买下来了，买下来了，现在按照市场重新估值，包括拿着地这些，那可能要重新做一个简直这块弄出去了，然后，这是一个比较主要的原因当然包括投资的收益，其实也是一个权益类合并的就是权益类的投资就是没有并表的这些其实也是一个整体也是跟个一个大的一个投资当时投的比较多是收益下降导致的所以，我觉得他。

而且新的业务，虽然现在占着整个公司的比重不大，但是从未来来说，他也会是，慢慢的增长的过程，他还有万物云，他都现在准备单独剥离上市所以这块，就是从前景来说，我觉得也是还是不错。

当然他在他们在我最大，他们在大投资者提问的时候也也说了，就是说前面这些培育的时间是比较长，因为它是一个探索的，在中国都是比较得靠前的，就是国家政策出来他们就探索，而且很多法规也不完善其实他们在这块，就等于当了小白鼠吧，应该探索成本还是相对来说高一些这块应该去争取一些政策？国家应该对这块要进行一些优惠，让他们能够弥补他们一些探索方面的成本那么，总体上我财务觉得还是不错，不会太差而且他从很近期的财务来看，他们说了吗？还有一些已售未结的一些收入，只足以支撑未来收益，支撑最后一两年还是可以，还是会有财务上应该也不会太太难看。

关于财务表现这块，我就先说到这里，然后，我刚才也提到了我研究国际改革，所以我还想就是对万科的整个治理模式这块，跟大家再来分享一下。

因为这块说实在话，研究的人不是很多那么我我我们是这么来理解问题的，就是万科，就是他较早的，虽然是王石是一个创始人，但是他，一直是股权比较分散，国际股东，也一直是占的比较大的一个比例，但是，国际股东，即使原来在，华润那个时财务候，也没怎么来真正的国有股东来管控他那么我们说的国有股东的管控，它跟一般的我们的国有企业，包括央企的模式，它是万科跟他们是不一样的按照我们一般来说，国有企业，他们的一个模式，即使你公司上市了，那么我国有股东，我是可能是集团公司？我不一定持有50%以上的比例，就可能是百分之二十三十，就像现在深圳地铁。

就是按照我们的管控模式，就是我虽然国有股，不一定要占50%以上，在上市公司因为股权比较分散，我可能只占28%，知道吧，就像目前深，深圳地铁一样，那么我就要来管控你，那么我就把你作为。国有相对控股公司。

那么一旦你被认定为是国有相对控股公司，那个我们管控就是很厉害的，那我你就把你视为a2019国有企业，我们各种文件都说国有及国有控股企业，那么你就是国有控股相对控股也是那个国有控股，那么这样的话，我的一整套的我国有企业的一套制度，必须适用于你这里，就会出现很多的问题了，比如说你的领导你的经营班子的任命，然后你的工资总额制度，就是你员工拿多少工资，拿国资委托管。那么这样的话，你就说了灵活性就没了，像万科这样，那你一弄你很多原来很多东西可能就搞不了了是我们说的通常的，一个国有企业或者央企的一个管控模式是这样的。

但是万科了，他没有，怎么弄，就说在华润时代，他也没有，他采取的是一种无实际控制人制度，所以你看很多地方现在竟然还把万科当做一个民营企业，那么其实你从股权结构上，它怎么也不是民营企业，他国有相对控股企业，但是，他又没有按照我们通常的，国有控股企业的管控模式来管，它是一种无实际控制的，那么无实际控制意味着万科，他不并表？他不用他表，不用订到深圳地铁去，而且，国有企业，关于党建，关于。，员工工资总额制度等等一整套的东西，它可以不适用于他，那么换句话说，就是深圳国资委，体系给了他，很大的一个自主权，就是充分授权，就是上说白了就是保留它。

换句话说，就是，他就跟原来华润，当时当大股东的时候是一样的，就是管理层有充分的自主权但是，你还是要看一下他的董事会的结构？那董事会，其实我也注意到了，你去掉那个年度独立董事，那么他非独立董事，总共也就七个，那么七个里面，你看深圳地铁，包括国资委体系的，他总共有四个人，我注意到他有四个，那么这就意味着其实他是能够控制你公司的那么在换句话说，如果他觉得郁亮班子不行，他们肯定是。有权利，去去聘请聘请新的职业经理人，那么这样的话，其实并不是说国资他是就不管他，他是说我管控能力我是带手里的，我受不授权，或者我觉得不行，那我要我。

那么，另外在采取措施的，是这样的一个国有企业的管理模式。那么我们目前国际改革，就是说对这种混合所有制企业到底采取什么样的模式现在目前，通常都是肯定是，是并表的是多说变成无实控人模式，像万科这样还包括联想，那种情况相对来说是少一些但是，从我们业内的探讨，是说可能是应该多探索各种模式，包括像一些上市公司，万科，云南白药这些联想这些已经走这种模式，这种模式，就是，我们国有的控制着威慑力是在的到了关键时候，我可能就就还要采取措施，但是如果你们运营的好，我就不采取措施，这样的话，就是能够保证，你企业的市场化的一个经营，省得说国资委的行政管理，大家说行政色彩太浓厚了。

那么这次他的治理结构这一块，轮到第二个我们国有企业改革经常托说一个叫市场化的经营机制，那么这里，特别就强调一个问题，就是那个我们弄什么？就是对班子成员，包括经营管理人员的中长期激励问题那么看万科的这一块，它是目前没有搞大规模的员工持股，支持拿少量的万分之几第二的话，其他的方面，它有一个项目跟投制度，还有，就是叫经济利润制度那么我们我跟他说一下国有企业，现在国企的改革，它即使是很经典的那种，管得很严的这种国有企业，他现在也都在探索这种激励机制，就是中长期的激励机制。

那么一般，像员工持股，是会搞的，上市公司这块，有限制性股票这些，但万科没搞，第二，我们说的，现在很多国内企业搞得还有是叫，叫超额利润分享超额利润分享比万科的叫经济利润，其实他放得更松另外，就是项目跟投，万科现在也有，现在很多地方也在搞，那么其实你万科看就这么几种方式，其实现在很多国有企业也都在搞，但是万科这块搞得还不是很很厉害所以我觉得他们其实这块的中长期激励这块，其实还是有空间可以操作的，他首先他管控就本来没有一般国有企业严，但是在激励方面，你你可以走得更远一点，但是实际上，他走的不算是太远所以，这块，就是，整个万科的作为一种治理，管控包括。

那个我今天，就给大家分a2019享到这，就是我讲的这些，当然就即兴的说一下，也没太认真的去组织语言，大家谅解一下，然后，是不是大家还有一些什么问题，我看看能不能回答，a2016-2020我尽量给大家回答一下。

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问题1：吴老师您好，对于20分析报告22年的业绩，郁亮表达了明确的信心，在行业不景气的情况下，您对万科2022的业绩有什么预期？需要重点关注哪些业务？

我觉得他万科自己定的就是说稳中有升吗？我我觉得也可能就是这年度种情况，因为我觉得他，在今年把一些基础的东西都做好了，该转型的转型，该提计提的那个损失的具体损失，财务的也也比较稳健，就是说他抽出弹性很大，如果有机会了，他可以立即上，然后，新的业务培育的也起来起来了，所以我觉得总体上我觉得稳中有升是是一个一个组的一个基调吧。应该是这样你大的行情也不太不大可能？从目前情况来看，所以是这块，那么关键是我觉得看什么？就是看他他自己说的一些管理方面的一些调整，原先是分布式的摊子可能铺的有点过大，那么会收缩，那么收缩的话，可能也会一些。

也可以有一些可能会导致一些业务量的减少吧，技能导致收益的检查我觉得也是一个可以考虑之中的事情。另外其实我也听到他的说明会，有一些细节其实我也在想，第一个说经济精细化管理，分析报告原来太粗放了，他是要要管理模式做一些调整，然后，他又说集团的一些高管合伙人也下沉到下面去，总经理去，，长租专门管常州这块，他自己去做首席客户官，其实是不是说明授权减少，就说明他新的人是不是。后续无能还是怎么的，所以这块也也得关注一下，为什么高管多的下去干这些具体的事，那下面的人没培养好，，我觉得也是一个，还有就是。

问题2：万科是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司，对此您如何评价？上市公司积极分红对资本市场发展有何意义？

这这是从另一个角度来看授权不敢授权的问题了，自己要主亲自去抓的问题了这是一个当然你也可以从另一个角度解读？板子更更加的事必躬亲更加的下沉作业做具体事情另一个，我觉得，可能还是也有关的就是你看他收入会，其实他没下降？他收入在增长，但是他利润下降里面还有一个原因，就是少数股东权益少数股东对利润的分享多了，那就是不是我们也是注意另一个问题，就是他是不是很他的很多下面很多项目？很多业务锻炼是不是很过多的依赖于其他的投资方？，这种事是长期的还是暂时的？可能是他做新业务刚当时要引入很多这些一些新的股东，新的弹头进来，但是。

但是依赖度，后期可能应该是是不是逐渐减少，就是说自己在权益里面不会下降太多？我觉得这块也是咱们要关注的一个问题。

问题3：万科净利润大幅下滑的情况下，为何在股利支付方面依然如此慷慨？

，万科的分红，是，我我个人是非常认可的，分红肯定是对于稳定的股价是非常有帮助的，因为我们知道做估值，有一个模型，就是根据红利来进行估值，你的红利很稳定，你就接近债券，，那你这差不多几乎能给一个比较固定的收益给别人这样的话，在国外的话，很多机构投资者，包括养老基金，教师基金，他们喜欢投资类的，因为等于买的股票等于买债券，现金类的能够V。

另外你能够维持分红，说明你的公司现金流还是比较稳定的，那这样的话，其实对市场对你公司的，风险，也会觉得比较小所以，觉得这块地对你估值，也自然会高，所以是一个很好的事情。再一个从现有的角度可能，也是因为你房地产本来就是一个高资金密集型的业务现在，你投资机会现在减少了，因为行业的问题，那你在开始搜索一些投资，你那么多现金在手里，其实没有太多资金没有地方可以投可能你新的经济增长点那些经营类的那个，就是说他们说的运营经营类的这些业务，他可能不需要那么多现金，所以在时候，能够比较高比例的分配现金，我觉得，是可以的，这是是值得称赞的特别在中国，很多股市，他们都是铁公鸡一毛不拔，像他这种万科。

就是刚才我我，其实就是前面说的，分红的问题，就是，因为大额的现金分红能够维持自己公司的形象，也能够维系好你的骨架，而且现在你的资金可能是在在开发项目在减少的情况下，你可能会有很多的手上有很多一些富余的资金，你给投资者回回馈给投资者？也是一种方式，因为你放在那里资金是有成本的，。