郑州中牟县代办公司注册需要什么(中牟县办理营业执照在哪里)

（图源：陈月芹/摄）

图源：陈月芹/摄

（图源：陈月芹/摄）

2016-2017年，郑州出台的“四限”调控政策一定程度上抑制住了投机炒房热潮。但在郑州本土房企投资人士眼中，“四限”只是导致楼市降温的明线，而暗线是郑州自2012年以来城改用地巨量供应，供远大于求。

来自克而瑞的数据显示，2021年郑州主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。贝壳研究院郑州分院提供的公司注册报告认为，大郑州的广义库存成交周期需8.3年才能去化完毕。

城中村改造用地为供应主力，是郑州土什么地市场的特色。2017-2019年间，大郑州城改地面积均占土地总成交的87%以上，2020年这一比例涨至95%，到了2021年，因主城八区实行双集中供地后有所改变。

一家头部房企河南区域大运营人士提到，同样是新一线“四小龙”，西安每年人口净流入45万人，郑州约40万人，且两者都是GDP过万亿级城市，但2018年郑州土地供应比西安多出将近6000亩，2019-2020年每年也较西安多供3000多亩。

该人士认为，这和郑州建城历史有一定关系。1954年，河南省人民政府由开封迁入郑州，郑州至此成为省会。作为一座“火车拉来的城市”，早期的郑州主要是厂房和居民房，经过了60余年发展，原来的居民楼演变成城中村，可供动迁的范围较大。

一位郑州央企投资人士告诉经济观察报，郑州目前80%以上的房地产开发项目都是以城中村改造为背景进行的一二级联动开发项目。这决定了企业想在郑州市场做地产项目，要么自己做一二级联动，要么和已签约城改项目的本土开发商合作。在2021年集中供地以前，每年净地出让的地块宗数仅有个位数，各家房企都“抢破头”。

2003年9月，郑州市政府出台了《郑州市城中村改造规定（试行）》，开启了郑州城改的大潮。一批开发商诸如福建升龙集团主导的燕庄变身曼哈顿广场，香港信和拆改的西史赵成为千亩大盘“普罗旺世”等，让政府、城改参与方和村民等看到了城改的红利。

2007年6月，《进一步规范城中村改造的若干规定》出炉，和传营业执照统的政府主导负责征地拆迁的模式不同， 由开发商主要参与城中村改造的“郑州模式”——PPP公私合营的旧改模式全面开花。到了2012年，郑州228个自然村有170余个获批改造。

在房价会不断上涨的预期下，尝到旧改“甜头”的本土或外来房企争相抢夺城改地。

2014年，郑州各区发起最后一波攻势，全面启动剩余城中村改造，四环以内城中村已全部列入改造计划，几乎都与开发商签订拆迁改造协议。2015年，郑州市三环以内所有剩余城中村不管有无企业提前介入，全部由政府平台公司启动拆迁。

一家郑州本土房企投资人士牟明，正是赶上了负责2015年最后一批“攻坚克难村”拆迁安置的人。

他解释，郑州的城改项目由开发商参与前期征地拆迁，导致其算账逻辑也和传统旧改大不相同。具体来说，政府承诺一级开发成本会折算到成交价款的65%，按照规定应返还给一级开发企业。但实际拆迁过程中，村民要价水涨船高，政府要求承建各类教育、养老配套等，开发商为了得到城改地付出了远比土地成交总价更高的成本，65%的土地返还款并不能完全覆盖拆迁和盖安置房的成本。

牟明用其参与过的城改项目举例，假设一块城改地成交价600万元/亩，盖安置房和三年过渡费成本1000万元/亩，政府返还390万元/亩，其拿地成本的算账公式大致是600 1000-390=1210万元/亩，几乎是招拍挂成交价的两倍。

实际操作过程中，65%的土地款在哪里返还比例是“理想状态”，除非获得有关部门特批，一般返还比例在50%-62%之间，比例减少3%可能导致的成本增加达数亿元，且这部分返还款还需要向有关部门积极讨要，连签订拆迁改造协议时缴纳的动辄数亿元的保证金，也常常被拖欠多年应付未付。

“这些变量也得算到一级开发成本里”，深谙城改操盘的牟明还补充，每个村拆迁过程中还有很多隐性成本，例如掏钱操持村民红白喜事，帮助村民订报纸杂志、充话费，这些支出都没法计到一级开发的账面上。

土地由多方供应的模式一定程度上导致了近年来郑州楼市库存积压。牟明提到，郑州每个城改项目就是一个供地主体，只不过最后都要走招拍挂出让程序。每个城改项目熟化后，开发商都希望尽快将其推向市场，较少全盘把握整个区域的供地节奏。“以前郑州每年的供地计划都没有被严格执行，有时计划定得过多，有时供得过多，每年实际成交和原计划总是不相匹配。这两年有所好转。”公开市场上，各家形成了一定默契：城改地一般由一级开发企业底价摘牌。

一旦有同行在出让环节下手争抢，一级开发企业此前付出的拆迁安置投入将付诸东流，也意味着新入局者很可能被这个生态所排斥。2016年7月，一家北京房企杀入郑州“抢地”，专挑城改用地下手，一次在抢得一宗地后被郑州市国土局以提交审核资料不全、不符合规定为由，宣布其为无效竞买，扣押2.6亿元保证金，纳入黑名单，不得参加郑州土地公开出让交易活动等。

城改前期沉淀资金以数十亿计，到了出让环节，如果外来开发商来抢别人熟化过的地，或争相举牌，会使一级开发企业额外增加几千万或上亿元的购地成本。一家郑州本土开发商投资人士曾开出2000万元，“劝”外来房企别参拍或退地，但个别房企甚至不接受，坚定抢地且自己开发，一度引起郑州房企众怒。

2016年12月，数十辆车列队披挂条幅，驶上郑州街头，矛头直指抢地开发商“搅局”、勒令其“滚蛋”。前述郑州本土开发商投资人士评价其为“不守规矩的野蛮人”，同时也是深谙算账和竞买规则的“聪明人”，但不可否认的是，这场闹剧也揭开了郑州城改的漏洞与套利空间。

拆迁安置成本的上涨，最终都要折算到商品房的售价上去。

为了缩短拆迁周期，减少成本，四环以内的城改项目争分夺秒。牟明介绍，一般安置房和第一期商品房同时动工，卖房款的一部分反哺一部分安置成本；开发第二期时基本建完安置房，此时房价有所上涨，但第二期的地价成本一般仅略有上浮，项目到了第二期实现盈亏平衡；第三期则是开发商纯赚的收入。

“这是基于房价稳定上涨、一切顺风顺水的理想状态。”牟明解释，郑州的城改模式让开发商提前锁定一整片城区用地，其唯一的风险是房价没有稳定上涨，市场不再支撑了，“如果房价下跌或横盘，很多开发商‘对赌’输了，就可能出现大规模烂尾”。另一个风险还在于因政策变化而下调安置拆迁比，“最早的安开比能做到1:3，但郑州最后一批项目只有1:2-1:1需要.8，需要后期房价翻番才能赚钱”。

为了平衡城改项目盈亏，许多开发商通过做大容积率来做大利润，涌现出了不少“拆掉一个城中村，摞起一个城中村”的住宅项目，鑫苑金水观城、保利心语等城改盘容积率在7以上，“容积率3.5以下的住宅都可以被打上‘低密人居’标签”。

不敢催的应收款

2月份，河南本省最著名的地产公司建业集团开启了大幅度组织优化，由五级管理调整为三级管理，总部优化比例达61.2%。与此同时，河南本土房企名门地产发布一则通知，全体员工休假3个月，每人每月发放最低保障工资2000元。

据经济观察报了解，2021年下半年，恒大郑州分公司要求员工从11月22日到2022年5月21日停工留职，每月发放最低保障工资什么；浩创地产、碧源控股等十余家郑州本土房企均发过强制休长假公告，包括正商等多家大型房企郑州公司裁员瘦身，节衣缩食。

早在2021年9月，一份落款时间为8月中旬，由建业集团向河南省政府发出的求救信《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》广泛流传。

在这份近3000字的报告中，“河南王”建业集团流露出颇多无奈与窘迫：据初步估算，建业因汛情疫情影响总损失超过50亿元，已出现重大风险和危机；目前集团已经进入战时紧急状态，采取了一系列优化管理、降本提质、减员减薪等自救举措。

与此同时，建业集团吁请河南省委、省政府采取以下4项非常措施：一是尽快偿还多年来由于各种原因拖欠建业的各类款项(逾50亿元）；二是分类减免和缓交建业旗下公司增值税、所得税；三是允许建业部分在建工程延期交付；四是允许建业部分土地款延缓支付半年到一年，帮助建业渡过难关。

经济观察报获悉，建业集团在郑州的多个项目正和中海、电建地产等多家央企洽谈合作。一位参与过洽谈的投资人士透露，建业樱桃沟足球小镇项目，由于道路冲断，复建无期，将造成15亿元无效资产，目前项目的住宅用地正对外寻找买家。

牟明补充，在郑州做城改项目，被政府欠账是常事，主要是应返未返的土地款、招拍挂或城改项目土地保证金、土增税返还等。其所在公司被拖欠额度在10亿元以上。

一家头部房企郑州投资人士陈满举例，以北龙湖某3个项目为例，政府规定土增税预缴6%，3个项目货值以200亿元计，土增税预缴至少12亿元。陈满所在的公司被河南省各级部门欠款数十亿元。财政入不敷出，很多区的基层公务员工资都是靠暂扣土地返还款来发放。

一位惠济区基层公务员向经济观察报透露，2021年每月下半年仅发基本工资2000余元，近3个月连基本工资也暂缓发放了。作为留郑硕士研究生人才，她毕业3年内每月可获得1000元补贴，但从2021年10月开始也没有再收到到账信息。

陈满所在公司正积极协调各地部门，主要诉求有三：还钱、协调政策支持代办、把烂项目收回去。“还钱”指应返未返的土地款，“协调政策支持”指希望政府允许企业盘活监管资金，释放流动性，而“烂项目”指因当地执行新政策、强行修改规划，导致企业损失土地、增加成本等项目。

一个已签订拆迁改造协议的城改项目，因政策调整，原规定的安置开发比为1:2，但实际各区执行起来，真实安开比远高于1:2，最低的一期改造方案甚至不到1:1，这是公司注册陈满亲身经历的城改难题。“我们每年承担着1个亿的过渡安置费，后面的地因调规根本出不来”，叠加行业下行、融资收紧，这家民企不得不希望政府：要么按原协议执行，该有多少地就给多少地；要么国资回购股权，或增资。

3月1日，郑州市发布18条稳楼市措施，在刺激需求端包括保障大学生在郑安居、鼓励外来务工人员置业，鼓励亲属来郑投亲养老，家庭购房套数实现从2套到3套的突破，取消“认房又认贷”；供应端则调节宅地供应节奏，土地保证金下调至20%且可分期缴纳等。

被视为力度较大的一条则是再次启动棚改货币化安置，促进安置房转化。实施安置房建设工作3年行动，“大力推进货币化安置，确保2024年群众回迁安置全部完成”，且坚持以货币化安置为主。

对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。政府还将以回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

陈满记得，上一次大力推行货币化安置在2015年，带来的是2016年郑州市场开启“躁动”模式。但四环以内的城改项目基本已和开发商签订改造协议，再考虑到，一是盖安置房还是两三年后才给，货币化是一下子办理打钱；二是拿到补偿款的村民不一定来买自家的房子，“此时让已签约未动工的项目转为货币化安置，当下哪家企业的资金、哪个城改用地的利润代办支撑得了？”

产业！就业！信心！

在陈满看来，放松限购限贷，引人留郑，新政的逻辑依然是十几年前的发展逻辑——抢抓城市化红利，让农村人到县城买房，县城人到市区买房，把郑州作为河南省单核城市、人口大省红利的优势用到极致。但不得不考虑的现实是，居民可用杠杆额度已经很有限，“重振客户信心，真的很难”。

市场信心的重建需要时间，也需要各行各业逐渐恢复正轨。

亲历过郑州720暴雨的出租车司机王谦，现在在路上开车，一晃神还是会想起大雨后全城满目疮痍的景象，隧道被浸，轿车被淹没过车顶，从那以后他对“人生无常”的感慨越发强烈。

王谦只有一个朴素的想法：活着最重要，同时要留存抗风险的钱。他租的营运出租车一年租金加保险后每月固定成本近6000元，每天再刨去充电费40元，每月能剩6000元-7000元。

去年下半年以来，干地产的、教培的、各行各业失业的人都来开网约车，更加挤压了王谦等出租车司机需要的生意。到了2021年12月，郑州市交通运输综合行政执法支队宣布开展为期2个月打击非法营运的整治行动。“原来买断一辆出租车的价格要47万元，去年11月后降到45万元，但严查非法网约车开始的几天，买车的价格一天一万地涨。2月开始，整治行动结束，价格又降到41万元”，王谦说。

在严查网约车的2个月里，郑州市交通部门的app上鼓励市民举报违规网约车：拍网约车照片上传至app，即可识别该车是否具备营运资格。若违规，市民可获奖励500元，而中牟县违规车辆车主将被罚1-3万元。王谦已经养成了在路上行车顺郑州手拍下前车照片的习惯。他坚信，车只要在路上跑，勤快点，就一定能多挣一点。

说起还愿不愿办理意再换房或买房，王谦直摇头，目前的一套房用来自住，虽然小区二手房价格有所下跌，但除非着急用钱，不会卖房，暂时也不打算背过高的房贷去换房。王谦代表着一类郑州市民的居住心理。

刘恬曾注意到，2019年之在哪里后，郑州的购房客群多为刚需，河南省内地市来郑州务工的人居多，甚至有很大一部分是在郑州没有稳定工作的灵活就业者，“2015年-2018年间城区外溢到近郊改善的客户已经变得非常少了”，刚需占比在70%左右，而这类刚需恰是受疫情、就业环境等影响最大的群体。

许多近远郊的楼盘因为原先区政府承诺的配套没有兑现，房产只剩下“房”本身的价值，价格跌幅较大。刘恬说，就连做地产的销售人员也不再对中牟县房价会回暖、上涨充满信心，不敢跟客户承诺“你买吧，买了一定会涨”。因为房价下跌的同时，置业顾问卖房不顺利，自己的房产也被套牢，每月还房贷，二手房有价无市，租也租不出去。

楼市低迷只是经济的表象之一，牟明认为要重塑购房者、开发商乃至各行业从业者信心，必须回归到解决产业和就业问题。郑州计划每年吸引20万名大学生留郑，叠加外来务工人员，两大群体2-3年内在郑州买房，这一需求量能达到3000万平米左右，全新的调控政策预期，仅此两项，差不多就能把郑州商品房存量消化掉。

但牟明提醒，前提是：郑州以什么留住大学生和外来务工人员？留下来的这批大学生和务工者，2-3年内就能具备买房能力吗？

核心产业应当数汽车装配制造，本土企业诸如宇通客车、郑煤机；海马汽车、荣威汽营业执照车在郑也有装配厂。2010年，河南省引进了全球最大代工企业富士康，后者在郑州投建了3座工厂，总员工数量在20万人以上。郑州富士康也是全球最大的iPhone生产组装大本营之一。

牟明认为，郑州的产业基础薄弱，目前已有的食品加工、中低端制造业有待升级，“最直观的现象是，河南省内唯一一所211的郑州大学毕业生，提到在郑州最向往的单位，首选不会是富士康，最好的一批会去房地产公司和考公务员。”

前述惠济区基郑州层公务员提起，建业地产集团创始人胡葆森是郑州大学的校友，此前建业地产每年校园招聘都到郑州大学收走一叠叠简历。春招在即，郑大的师弟师妹们都在翘首以盼：建业集团还会不会对他们打开招聘窗口。

（应受访者要求，牟明、刘恬、王谦、陈满为化名）