土地增值税税收优惠 土地增值税税收优惠政策有哪些偷逃税款

转让国有土地使用权，地上的建筑及其附着物，即人们简称的转让房地产，取得收入的单位和个人， 应按照所取得的增值额和适用税率计算征收土地增值税。增值额是取得的收入与扣除项目之哪些差，取得的收 入包括货币收入、实物收入和其他收入，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本费 用、相关税金及其他扣除项目，适用税率实行四级超额累进税率，分别为 30％、40％、50％、60％，增值 越多，税率越高。计算该税涉及的内容之繁多为其他税种无法比拟，稍有不慎或筹划不当，会给企业带来 沉重的税收负担。土地增值税的筹划一般有三招：

利用借款利息的筹划：

1．房地产开发完工之前的利息费用企业会计制度规定：

从事房地产开发业务的纳税人，为开发房地产而借 入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发优惠政策成本。这意味着房地产开 发企业完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（三项期间费用）的扣除基 数。特别是从事房地产开发的纳税人，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加 计 20％的扣除，这样，就可以大大增加扣除项目金税收额，降低增值额，从税基和税率两方面减轻税负，增加 企业净收益。

2．房地产开发完工之后的利息费用

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除， 但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支 出或不能提供金融机构证明的，房地优惠产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10％以内计算扣除。企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可 提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息， 这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

从以上分析可以看出，在可能的情况下将利息费用计入房地产开发成本，是企业在该扣除项目纳税筹 划时的首选。 利用建房方偷逃式的筹划：

1．房地产的代建行为这种方式指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成向客户收取代建收入 的行为。就房地产开发企业而言，虽然取得了一定的收入，但始终没有发生房地产权属的转移，其收入属 于劳务报酬，为营业税的征税范围，不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种建房方式， 减轻税负，但前提是在开发之初就能确税款定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。

2．合作建房这种方式指一方出钱，一方出地，双方共同建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的， 暂免土地增值税征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收土地增值税。企业可充分利用此项优惠政策，实现双 赢。 假如富民房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与利国实业公司合作建造办公大楼，资金由利 国实业公司提供，建成后按比例分房。

对利国实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置 成本。即使将来处置，只就属于自己的部分缴纳土地增值税。对富民房地产公司而言，作为办公用房，不 用缴纳土地增偷逃税值税，可节约大量税负，降低房地产成本，增强其在市场上的竞争力。这样就实现了出有资方 和房地产企业的双赢，分散经营收入的筹划。