准予从销项税额中抵扣的进项税额
3、特殊情况之二——按比例分次抵扣进项税
针对不动产进项税额的抵扣规定：
（ 1） 2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者 2016 年 5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额自取得之日起分 2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为 60％，第二年抵扣比例为 40％。取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分 2 年抵扣的规定。
（ 2）纳税人 2016 年 5 月 1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过 50％的，其进项税额依照上述（1）的规定分 2 年从销项税额中抵扣。
不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价。上述分 2 年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
（ 3）纳税人按照上述规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得 2016 年 5 月 1 日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
上述进项税额中， 60％的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣； 40％的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
（ 4）购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的 40％部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
（5）纳税人转让其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于转让的当期从销项税额中抵扣。
（6）按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
按照本条规定计算的可抵扣进项税额， 60％的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40％的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第 13 个月从销项税额中抵扣。
另外，按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，也可按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额：
可抵扣进项税额＝固定资产、无形资产、不动产净值÷（1 适用税率）×适用税率
【提示】上述两个公式的计算原理具有相通性，都可以在计算中运用。依照上述规定计算的可抵扣进项税额，应取得合法有效的增值税扣税凭证。即不可抵扣进项税改变为可抵扣进项税的资产，抵扣的前提是有合法有效的增值税扣税凭证。
（7）纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销
项税额中抵扣。
（8）待抵扣进项税额记入“应交税费——待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目。
对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。
4、其他有关可抵扣进项税的规定
（2）自 2018 年 1 月 1 日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。
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