《民法典》来了，房屋承租人的优先权还在吗？
一、《民法典》关于优先购买权的重大变化
根据《民法典》第726条的规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
此次民法典对优先购买权内容的修改重点在于，承租人优先购买权的行使受到一定情形的制约：
首先，基于亲情关系是交换价值确定的重要考量因素，因此在出租人将房屋出卖给近亲属时，该处分往往具有浓厚的人身色彩，此时承租人不得行使优先购买权；
其次，为了保障共有关系的稳定性、简化物权关系，将承租人的优先购买权顺位安排在共有权人优先购买权之后，共有权人行使优先购买权的，承租人不得再行使。
二、承租人行使优先购买权需要怎么做
1、需及时行使优先购买权
承租人应当在收到出租人的通知后15日内，明确答复在同等条件下是否购买房屋，承租人在答复中不得对购买条件提出异议。另外，如果是出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，承租人应当参加拍卖，在收到出租人通知后明确表示是否行使优先购买权；如承租人未参加拍卖的，将视为承租人放弃优先购买权。
2、行使优先购买权要以可证明的方式告知出租人
承租人接到出租人出卖租赁房屋通知后，如想行使优先购买权，应当以可证明的方式告知出租人，例如公证通知、采用邮件特快专递通知等,否则，可能因为无法举证而丧失有关权利。承租人的优先购买权需要在“同等条件”下行使，包括房屋价款、支付方式等。
3、优先购买权行使的排除情形
《房屋租赁合同司法解释》第24条规定了优先权的四种例外情形，但是应当注意，其中第（4）项情形，即：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，此种情形下承租人虽不得主张优先购买权，但仍可以主张损害赔偿。
4、优先购买权收到损害时的救济
承租人优先购买权受侵害时是只能主张损害赔偿请求权，还是可以对损害赔偿请求权与强制缔约请求权选择行使？
优先购买权是法律规定的特定权利，该权利受到侵害时，损害赔偿请求权是承租人享有的权利之一，但并非唯一权利。对于是否可以选择要求出租人订立房屋买卖合同，从《房屋租赁合同司法解释》第22条和第23条的规定来看，笔者认为应该予以肯定，即：在请求损害赔偿的同时，可以要求出租人订立房屋买卖合同。
三、出租人如何履行优先购买权的义务？
1、如何通知承租人
（1）房屋所有人在出卖出租房屋时，通知承租人必须采用可证明的方式进行，例如公证通知、邮政特快专递等方式，告知承租人在同等条件下是否愿意购买该房屋；
（2）“合理期限”一般认定为提前15日，提前15日的意思是指承租人收到通知之日起满15日；
（3）通知应当明确房屋转让的主要条件：包括房屋价款、支付方式等；
（4）在通知中明确说明：承租人是否行使优先权的答复的方式、期限及相应的法律后果。
2、实现抵押权时的优先购买权
根据《房屋租赁合同司法解释》第22条的规定，出租人依照《担保法》第53条的规定，出租人与租赁房屋的抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人。承租人主张优先购买权的，应当保障承租人的优先购买权，没有保障承租人的优先购买权的为侵权，应当承担赔偿责任。
3、房屋拍卖时的优先购买权
根据《民法典》第727条的规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。
四、法院现实案例
2007年8月，李某将涉案房屋交付给韩某、邵某二人使用，二人按每月1000元向李某交纳房屋租金，租金每半年交纳一次。2007年8月至2012年2月，韩某、邵某如期交纳房租，2012年2月之后，停止交纳，且未续签书面房屋租赁合同。
2009年12月，李某与宿某在韩某、邵某二人毫不知情，亦未充分履行告知义务且宿某已明知该房屋由韩某、邵某承租的事实的情况下，签订《济南市存量房买卖协议》，将涉案房屋出卖给宿某。
韩某、邵某二人得知上述事实后，认为李某与宿某之间的偷偷私下买卖涉案房屋的行为侵犯了其作为承租人的优先购买权，遂将李某、宿某告上法庭，请求法院依法判令：李某与宿某于2009年12月签订的《济南市存量房买卖协议》无效。
本案中，根据《民法典》第726规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述法律规定，承租人的优先购买权并未排除不定期租赁情形，因此，韩某、邵某作为涉案房屋的承租人，虽系不定期租赁，在租赁合同解除前，仍然享有对涉案房屋的优先购买权。韩某、邵某一直居住涉案房屋至今，李某并未提交证据证实其在出卖房屋之前向韩某、邵某发出过解除租赁合同的通知，因此，双方的不定期租赁关系一直存在至李某将涉案房屋出卖给宿某，此后的不定期租赁的出租人系宿某。李某在不定期租赁合同仍然履行时出卖房屋，未通知承租人韩某、邵某，损害了韩某、邵某优先购买权，应当适当赔偿韩某、邵某相应的损失。
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