房开企业每预缴的土地增值税(房地产企业土地增值税)

【案情】

我公司是一家房地产开发企业，一般纳税人，预收房款已经按照不含增值税的金额预缴了土地增值税，但税务局说我们预交土地增值税的计征依据不正确，请问营改增后预缴土地增值税如何计算？

【分析】

根据土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

以上是对房地产预售收入预征土地增值税的原始法规依据。实际执行中，土地增值税的预征率一般由地方税务局制定。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率(地区的划分按照国务院有关文件的规定执行)。而对预征土地增值税的计税依据如何确定，却是有争议的。

根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

根据上述规定，房地产预售计算预征土地增值税时，只要将预收款根据适用的增值税税率还原为不含税收入，再乘以土地增值税预征率，就可以计算出土地增值税预征额了。上面案例中的公司采用的正是这种算法。

即：预征土地增值税=预收款÷(1 适用税率或征收率)×土地增值税预征率。

但国家税务总局公告2016年第70号第一条又规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。

即：预征土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率。

而根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，增值税预征率为3%，应预缴增值税税款=预收款÷(1 适用税率或征收率)×3%。其中，适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的（包括小规模纳税人），按照5%的征收率计算。

根据上述规定，两种方法下计算出的预征土地增值税是不一样的，简化的计算方式下会多预缴一部分土地增值税。

那么，国家税务总局公告2016年第70号规定的这种简化计算方法是企业必须采用的，还是可以选择采用的呢？各地地方税务局对此有不同的规定。企业应该根据主管税务部门的规定，选择采用合适的计算方法。

【结论】

本案例中的企业采用的计算预征土地增值税的方法是：预征土地增值税=预收款÷(1 适用税率或征收率)×土地增值税预征率。但当地主管税务部门要求采用的方法是：预征土地增值税=（预收款-应预缴增值税税款）×土地增值税预征率。企业应根据主管税务部门的要求进行调整。

【法规依据】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》；

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)；

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)。