土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度：《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”
1.在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书；
2.合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续；
3.转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。
如果在这几种情形下，双方发生纠纷，那么应如何认定转让合同的效力，又如何确定土地使用权的归属呢？
二、转让方未取得土地使用权证书转让合同的效力
第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《合同法》第52条第5项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。
第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的理论及具体条文，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约加登记原则。在这种模式下，登记行为与债权合同是相互独立的两个行为，登记行为只是物权取得与转移的证明，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于合同的履行问题，不是合同的生效要件。金土地小编赞同这种观点的理论分析和对法律的解释，但却不同意其结论。
最后金土地小编提醒大家，上述有关土地使用权转让合同的效力的问题，在实践中只要合同内容没有涉及国家的禁止性规定的，都不会影响合同的效力哦~
【参考文献】律师365网《土地使用权转让合同的效力怎么判断？》
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