转让土地使用权的房地产开发公司(转让土地使用权的房地产开发公司属于契税纳税人吗)

基本案情：

《合作开发协议书》签订时所指的5885.9平方米占地包括土地三宗，其中包括东区国用（93）字第0208号国有土地使用证项下1184.1平方米工业用地。

2007年9月21日，东×市城乡规划局向甲公司下发《东×市规划局规划设计条件通知单》，规定涉案土地西二路西、淄博路南用地规划设计指标，其中用途为商住用地，容积率为3.2，建筑密度为25％，绿地率为33％。

2008年2月27日，东×市人民政府下发东政办发（2008）3号文件《东×市人民政府办公室转发市国土资源局等部门关于加强改变土地用地和使用条件管理的意见的通知》第七条规定，建设项目土地容积率高于政府届时公布基准地价对应土地用途修正容积率上限部分，应补缴的土地差价部分减半征收；商业用地改为住宅、工业用地，住宅用地改为工业用地以及降低容积率的，不再退差，单独提高容积率的应按规定补缴容积率差价。

2009年4月20日，双方签订《补充协议》，约定根据双方于2007年7月23日签订的《合作开发协议书》第四条第四款约定，因土地现状指标不符合住宅用地要求，过户前原告将其变更为符合批准的规划用地指标要求的土地。变更返还的差额归甲方所有，变更费用由甲方承担。对于合同项下面积为1184.1平方米的工业用地B地，约定原告委托被告参与竞买并代原告交纳所有费用，被告方竞买时必须按原告方允许的价格报价，不得擅自提高或降低；竞买成功后该地块总计所发生的被告代原告交纳的费用，充作《合作开发协议书》中被告方向原告方支付的部分协议款项。

2009年6月14日，东×市国土资源局与乙公司签订国有建设用地使用权出让合同，根据合同规定，被告乙公司依法取得编号为010203022105、面积为1184.1平方米的B地块的土地使用权，并交付该土地使用权出让价款171万元，土地用途为居住用地，建筑容积率为3.2，使用年限为70年，自2009年6月14日起算。

合同在履行过程中，被告乙公司分别于2010年7月2日、2010年10月9日向原告甲公司支付款项共计150万元。

法院判决：

东×市中院认定双方系建设用地使用权转让合同纠纷，判决乙公司向甲公司支付土地补偿款475万元。乙公司不服东×市中院判决，向山东省高院提起上诉。山东省高院认为东×市中院认定涉案协议系建设用地使用权转让合同，并无不当，判决乙公司向甲公司支付土地补偿款428万元。乙公司不服山东省高院判决，向最高法院申请再审，最高法院裁定驳回再审申请。

案件分析：

本案的争议焦点为双方签订的《合作开发协议书》的性质认定问题。

合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成的约定，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，不具有合作开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，应认定为建设用地使用权转让合同。

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”共同投资、共享利润、共担风险是房地产合作开发合同的必要条件。

本案《合作开发协议书》约定，甲公司享有土地所得收益包干价为800万元整，不承担合作开发项目的经营风险，属于纯收益行为。在合同实际履行过程中，乙公司以自己的名义作为建设单位与施工单位签订建设工程施工合同，对建设项目对外独立承担责任；售楼期间楼房的销售所得由乙公司单独收取，乙公司单独管理经营项目账务，甲公司并非按照投资比例进行利润分担。上述约定明显属于国有土地使用权转让的法律性质。

关于《合作开发协议书》中约定：“四、合作方式：......3、因土地在甲方名下，因此需以甲方名义办理的开工前各项手续（土地除外），须经甲方同意后由乙方办理，费用由乙方负担。......六、甲方责任：1、负责施工现场的“三通一平”及泵房拆迁建设工作；2、负责新建住宅天然气接入许可工作，并承担所发生的费用。协调解决水、电、暖气、弱电等的接入许可工作，所发生的费用由乙方承担。.....九、违约责任：.....5、因甲方原因致使开发期限拖延停建或土地性质变更而影响乙方销售，甲方承担乙方损失。已支付甲方的款额全部退还乙方，并按本项第3条规定计息，土地权属依然归甲方。因此造成的乙方损失（不含利润）由甲方承担，并追付给乙方赔偿金100万元。”

上述条款是乙公司履行交付国有土地使用权过程中的权利义务，而非针对合作开发项目的经营风险的负担。这种风险恰恰是建设用地使用权转让合同中当事人的权利义务的真实意思表示，而非合作、合资开发房地产的共享利润、共担风险的意思表示。虽然当事人之间的协议名称为“合作开发协议书”，但是由于甲公司在此“合作开发项目”中只收取固定收益，既不存在按照投资比例进行利润分成，也不存在承担该项目开发经营风险的约定，所以不具有合作、合资开发房地产合同所必需的“共享利润、共担风险”条件，不符合合作、合资开发房地产合同的实质要件。

民事法律行为应探究当事人的真实意思表示，而不能仅仅根据当事人合同中所采用的合同名称即认定当事人之间的法律关系性质，本案应认定为建设用地使用权转让合同。

法律依据：

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

《中华人民共和国合同法》第八条（现《民法典》第四百六十五条）依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

第六十条（现《民法典》第五百零九条）当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条（现《民法典》第五百七十七条）当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。