租赁不动产装修进项税发票抵扣(租赁的厂房装修增值税发票可以抵扣吗)

老师好，我司是房屋租赁的一般纳税人，主要业务是房屋租赁及代扣代缴水电费。因为出租的房屋是2016年4月30日前取得的，所以办理了简易计税方法。代扣代缴水电费是一般计税。

请问：

1.房屋全是出租，在简易计税期间取得的增值税专用发票的进项是否可以抵扣？

2.在房屋修缮期间，停止了大部分房屋的对外出租，租赁收入只是其中的几家尚在营业的租户，此期间的维修及购进设备的进项可否抵扣？

3.房屋修缮结束后，开业经营，一部分出租，一部分自营，此期间取得的进项是否可以抵扣？

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解答

1、如果贵司的经营项目全部简易计税项目按照简易计税方法计算增值税，按照规定用于简易计税项目的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，进项税额不得从销项税额中抵扣。

2、如果贵公司既有简易计税项目，又有一般计税项目，取得的增值税进项税额如果能区分用于一般计税项目和简易计税项目，则用于一般计税项目的进项税额可以抵扣。如果无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额 免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额

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专家分析

财税[2016]36号 附件一：《营业税改征增值税试点实施办法》

第二十七条 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

(一)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。

第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额 免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额