代购代持房屋的协议书(房屋代购协议书合法吗)

【观点】

在我国不动产物权的转让、变更等采登记生效主义，借名买房的行为会导致不动产实际权利人和登记权利人不一致，严重破坏我国的物权登记公示制度。因此，在第三人申请在以登记权利人为被申请执行人的执行案件中，借名人不足以排除对涉案房屋的执行。

具体而言如下。

本案并无证据证明周新潮借黄澍新名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周新潮已为购买涉案房产支付了对价，实际占有使用涉案房产多年，虽涉案房产至今未登记至周新潮名下，但系黄澍新擅自将涉案房产用于抵押无法办理过户之故，并非周新潮过错。如借名购房的约定正常履行，周新潮可在办理居民身份证后请求黄澍新将涉案房产过户至自己名下而获得涉案房产的所有权，故其对涉案房产的物权享有期待利益。相应的，黄澍新虽代为办理购房手续，但其并未实际负担房款，亦未对涉案房产占有使用，与涉案房产并未产生实际牵连，而张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房产登记在黄澍新名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房产主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房产与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。据此，本院认为，周新潮对涉案房产所享有的民事权益，足以排除本案张普生债权的执行。

个人认为，该案例不具有代表性，借名人排除执行的案例少之又少。作为借名人毕竟不是登记权利人，依照物权登记生效原则，不能增加其他人的法律责任。

【案例正文】

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）粤民终498号

上诉人（一审原告）：张普生，男，1963年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

被上诉人（一审被告）：周新潮，男，1951年9月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

被上诉人（一审被告）：黄澍新，男，1970年1月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。

上诉人张普生与被上诉人周新潮、黄澍新申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。张普生委托诉讼代理人胡信长，周新潮委托诉讼代理人尹谷生，黄澍新委托诉讼代理人吴军亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张普生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持对黄澍新名下房产深圳市××玫瑰园××房产准许执行；2、依法撤销(2017)粤03执异159号执行裁定，恢复对上述房屋的拍卖。事实和理由如下：

（一）以周新潮对涉案房屋物权享有期待利益为由，认为案外人周新潮对涉案房屋有权利排除执行于法无据。第一，现行关于执行异议之诉的规定中，对于案外人排除执行的权利中并没有“对物权享有的期待利益”，甚至对“对物权享有的期待利益”未见于我国的法律规定，一审判决为支持周新潮的主张创设了这个权利没有法律依据。第二，期待利益是一个法理概念，非我国法律明确规定的一种法定权利。第三，即便如周新潮所述存在借名买房一说，周新潮对涉案房屋的期待利益也仅是其与黄澍新之间关于借名买房约定上，属于合同法上的期待利益。此种限于合同主体之间的期待利益，完全不足以对抗具有公示效力的物权登记。因此，一审判决将这种期待利益以高于物权登记的权利进行保护，明显是违法裁判。

（二）关于许可执行异议诉讼中审查“权利人”的判断标准违反司法解释的规定，应当依法纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项，即已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。一审判决却置明文规定于不顾，对不动产权登记的权利人视而不见，以周新潮一方的主张及所谓推断，认定案外人为权利人违反法律规定。

（三）以张普生与周新潮对涉案房屋的利害关系对比，认为应当优先保护案外人周新潮的民事权益，不具有合法性和合理性，是不公平的。张普生认为周新潮对涉案房屋并没有物权上的权利，相反，张普生以涉案房屋作为清偿债务的责任财产有房产证为凭。如果说要保护对涉案房屋的“期待利益”，那么张普生对房产的期待利益，是基于对物权登记制度的信赖和对司法执行制度的遵守而产生，更应该保护。一审判决以此种利害关系对比作为判决依据，没有法律依据。更重要的是，本案应当审查的不是案外人或是申请执行人对涉案房屋利益关联的紧密程度，而是案外人主张的权利能否排除执行。其本质是案外人主张的借名买房能否推翻房产证证明的权属。本案并非仅仅是张普生作为申请执行人与周新潮作为案外人及被执行人之间的利益冲突，其实质是案外人对涉案房屋主张的权利与不动产权登记确认的权利之间的冲突。一旦认定案外人所主张的权利足以排除执行，那么涉案房屋的产权登记就等于失效，其后果是黄澍新的全部债权人都将失去涉案房屋这一责任财产，且房屋物权登记制度的公信力也受到挑战和破坏。因此，一审判决用这种所谓利益关联对比来裁判，极不合理，显失公平。

（四）对证据的采信存在主观臆断，查明事实不清，认定事实依据不足。认为周新潮为涉案房屋实际购买人的主张具有高度可能性，是从证据的表象得出的。其实综观周新潮的举证，其关于涉案房屋是借名买房的直接证据就只有一份黄澍新单方出具的《关于周新潮现居住的深圳市××玫瑰花园××房的说明》。恰恰这个证据就是在该房产被采取查封措施之后，由张普生的利益对立方黄澍新作出的。

（五）退一步讲，即便周新潮主张的借名买房存在，那么对于涉案房屋未能及时过户，是其自身过错造成，应当承担不利的法律后果。另外，即便黄澍新擅自抵押涉案房屋，周新潮也只能对黄澍新提出追责，而无权因此主张对涉案房屋的所有权。如一审判决查明，周新潮于2007年4月退休，2011年1月14日办理身份证。涉案房屋于2007年1月19日第一次抵押给江苏银行，2013年5月24日第二次抵押给江苏银行，2014年7月8日第三次抵押给江苏银行。说明周新潮在已取得身份证之后，长达几年的时间里，怠于主张权利，被黄澍新利用其过错三次办理抵押登记。如果周新潮是实际业主，那么明知权利被侵害而长时间地不制止黄澍新也是不合常理的。另外，一审判决认为周新潮的借名买房可信，很大程度是基于其军官身份，购房当时没有身份证所致。既然可以借名买房，那么同理，为了保护房屋产权，周新潮完全可以于2006年就要求黄澍新将房屋过户到其亲属名下更符合常理。至于黄澍新是在周新潮的默许下办理抵押，还是擅自抵押，都与本案无关。黄澍新多次办理抵押登记，只能说明一个事实，那就是他本人就是业主，能充分自主地处分涉案房屋。

周新潮答辩称：张普生的上诉理由和请求不能成立，请求维持原判，驳回张普生的上诉请求。事实和理由如下：

（一）周新潮提交的证据形成完整的证据链并相互印证，足以证明涉案房屋是周新潮委托黄澍新并借其名义代购、代持，张普生关于一审判决事实不清、证据不足的上诉理由不能成立。1、周新潮与黄澍新当时虽然没有签订书面代持协议，但黄澍新出具的《关于周新潮现居住的深圳市××玫瑰花园××房的说明》，足以证明双方存在口头代持协议，证明双方涉案房屋借名代持关系的成立。至于张普生提出周新潮无法提供与原业主购房合同的问题，周新潮既然是借名买房，当然是以黄澍新名义签约，也就不存在以周新潮名义与原卖方签订转让合同，但不能以此否认借名买房的事实。2、周某建向黄澍新转款200万元的电汇凭证，以及周某建、李某华、李某雄等人的证言，证明周新潮委托其胞弟周某建将石场退股款付给黄澍新、用途是购买涉案房屋，对此黄澍新亦予以确认。至于比购房款多出部分款项是周新潮委托黄澍新办理买房过户的税费和简单装修的费用，因而张普生声称付款用途和金额不符的上诉理由也不成立。3、涉案房屋物业管理处及其所在社区工作站出具的证明，以及周新潮及其家人的户口簿及其户口迁移证等证据，充分证明周新潮及其家人在购房后实际入住涉案房屋至今、迁入户籍，一直合法占有房产并实际行使房产所有权，这也是周新潮行使涉案房屋所有权的重要表征。4、周新潮购买涉案房屋、付款、入住和迁移户籍均系发生在房产查封之前、并长期存在的客观事实，不存在恶意串通、虚假诉讼的可能，相关事实和证据足可采信。

（二）周新潮借名购房的相关事实足以证明其实际享有对涉案房屋的所有权，涉案房屋登记的权利人与真实权利人不一致的，应当依法确认周新潮享有实际所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条明确规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，应予支持。”根据上述关于周新潮借名购房的相关事实和证据，应当依法确认周新潮享有涉案房屋的实际所有权。

（三）黄澍新仅仅是被借名代购涉案房屋的名义权利人而非真实权利人，周新潮对涉案房屋享有实际所有权，其权益足以排除上诉人对涉案房屋的执行。1、周新潮对涉案房屋的实际所有权应当优于张普生对名义产权人的普通债权优先得到保护，一审判决的利益衡量无疑是正确的。鉴于黄澍新是代持人并不实际享有房产所有权，周新潮的所有权是直接的、绝对的，应得到优先保护，将该房产作为黄澍新的财产予以查封和执行缺乏事实和法律依据，并将严重损害周新潮作为实际所有权人的合法权益。张普生仅仅是基于名义产权人黄澍新享有普通债权对涉案房屋进行了查封，并不对涉案房屋享有直接的民事权益，且张普生的债权设定之时已抵押他人，张普生既没有就涉案房屋设定担保、也不是基于房产设定债权，并不享有信赖利益，其债权与涉案房屋并无必然联系。2、张普生关于一审判决认定“期待利益”缺乏法律依据的上诉理由不能成立。由于黄澍新擅自将周新潮实际所有的涉案房屋设定了抵押，之后因黄澍新的债务问题致使房产被查封，导致周新潮多次要求黄澍新过户未能实现，但这并不能因此否认周新潮的实际所有权。在实现过户前，周新潮基于其实际所有权依法享有在条件成就时要求房产过户的权利，从而完整行使所有权。3、因黄澍新擅自抵押和房产被查封导致涉案房屋未能过户给周新潮，周新潮对此没有过错。

（四）案外人执行异议之诉应当就异议人是否对执行标的的享有民事权益进行实质审查，并以此判断能否排除执行，张普生关于应以执行异议的形式审查标准作为审查依据的上诉理由没有法律依据。

（五）周新潮作为一名曾参加对越自卫反击战、终生以军人为唯一职业的退役军官，涉案房屋是其本人及配偶名下的唯一住房，其合法的财产权利和居住权理应得到保障。

张普生向一审法院起诉请求：1、准许执行深圳市××玫瑰园××房产；2、撤销深圳市中级人民法院(2017)粤03执异159号执行裁定，恢复对上述房屋的拍卖。

一审法院认定事实：2006年12月18日，黄澍新与案外人黄某签订房屋买卖合同，约定黄澍新向黄某购买涉案房屋。2006年12月28日，该房登记至黄澍新名下。周新潮主张黄澍新是受其委托代为购买并持有该房产。黄澍新在本案审理过程中因涉嫌刑事犯罪被羁押于汕头市澄海区看守所，其委托诉讼代理人参加诉讼，并就涉案房屋情况出具了《关于周新潮现居住的深圳市××玫瑰花园××房的说明》。黄澍新在说明中称，涉案房屋系其受周新潮委托，于2006年10月代为垫资向案外人黄某购买，周新潮在当月即通过其胞弟周某建向其汇款200万偿还了房款。此后，周新潮多次要求其办理过户，但因黄澍新本人两次将涉案房屋用于抵押而至今未过户至周新潮名下。

一审法院另查，1.周新潮于2007年4月退休，2011年1月14日办理居民身份证。2.涉案房屋于2007年1月19日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行，2013年5月23日注销抵押登记；2013年5月24日抵押给江苏银行股份有限公司深圳分行，2014年6月12日注销抵押登记；2014年7月8日再次抵押给江苏银行股份有限公司深圳分行。

2015年3月2日，张普生因黄澍新、黄澍铮、信盈集团有限公司、信盈科技（深圳）有限公司等人未履行已发生法律效力的深圳仲裁委员会（2015）深仲裁字第171号裁决确定的内容，向一审法院申请强制执行。一审法院依法受理，案号为（2015）深中法执字第411、412号。该案执行过程中，一审法院查封了被执行人黄澍新名下的涉案房屋，执行案外人周新潮对该执行措施不服，向一审法院提出异议，主张其为房产的实际权利人，要求排除执行。一审法院于2018年1月12日作出（2017）粤03执异159号执行裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。张普生对该裁定不服，于2018年2月7日提起本案诉讼。

一审法院认为，张普生作为申请执行人，因对执行异议裁定不服，诉请继续执行涉案房屋，故本案为申请执行人执行异议之诉。争议的焦点为执行案外人周新潮对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

周新潮主张涉案房屋实为其购买，只因其作为职业军人未办理居民身份证无法办理相关手续而委托黄澍新购买并代为持有。其为此提交了相应的证据证明其委托黄澍新代持房产的缘由、购房款的来源及支付、房产自购买以来由其及家人持续占有使用的情况。从本案质证情况看，周新潮所提交的证据内容上可以互相印证，主要证据的产生均在涉案房屋被采取强制措施之前，结合其子及其孙女早在2012年即已落户于涉案房屋的事实，一审法院认为周新潮所述其为涉案房屋实际购买人的主张具有高度可能性。张普生虽对周新潮所提交证据的关联性不予认可，但并未能提出相反证据予以反驳，故综合双方举证，一审法院对涉案房屋系周新潮委托黄澍新代为购买及持有的主张予以采信。

基于查明的前述事实，一审法院认为，本案并无证据证明周新潮借黄澍新名义购买房产存在损害国家利益、社会公共利益的情形。周新潮已为购买涉案房屋支付了对价，实际占有使用涉案房屋多年，虽涉案房屋至今未登记至周新潮名下，但系黄澍新擅自将涉案房屋用于抵押无法办理过户之故，并非周新潮过错。如借名购房的约定正常履行，周新潮可在办理居民身份证后请求黄澍新将涉案房屋过户至自己名下而获得涉案房屋的所有权，故其对涉案房屋的物权享有期待利益。相应的，黄澍新虽代为办理购房手续，但其并未实际负担房款，亦未对涉案房屋占有使用，与涉案房屋并未产生实际牵连，而张普生在本案作为执行依据的债权亦非基于对涉案房屋登记在黄澍新名下的权利表象而发生，其仅能对涉案房屋主张作为一般责任财产的权利。相较而言，涉案房屋与周新潮的利益关联更为紧密，周新潮对涉案房屋所享有的民事权益，应优先于作为本案执行依据的张普生所享有的普通借款债权而受到保护。据此，一审法院认为，周新潮对涉案房屋所享有的民事权益，足以排除本案张普生债权的执行。

2018年12月21日，一审法院作出（2018）粤03民初541号民事判决，驳回张普生的诉讼请求。

二审中，当事人并未提出新的证据。经审理，本院对一审法院所查明的事实均予以确认。

本院认为，根据上诉人张普生的诉讼请求及理由以及被上诉人周新潮的答辩意见，就周新潮对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益所涉问题，本院分述如下：

一、关于周新潮对涉案房屋支付房款事实能否成立的问题。

在本案的证据中，周新潮提供有2006年10月31日由李某华从中国农业银行四会清塘支行向黄澍新电汇200万元的证据，就此周新潮主张该款项是用于其购买涉案房屋所用。因该款项来源所涉人员周某建、李某雄、李某华三人均称与黄澍新无其他经济往来、证明所汇款项就是为周新潮购涉案房屋所为，涉案房屋登记人黄澍新也出具了《关于周新潮现居住的深圳市××玫瑰花园××房的说明》而予以确认。结合案中黄澍新是在2006年12月18日向案外人黄某签订的涉案房屋买卖合同、合同约定购房房款是171万元，该事实表明了购买行为时间顺序上相吻合、所汇款项200万元与实际房款加相应税费等相当。因此，在张普生没有充分证据予以否定之下，该款项是周新潮对涉案房屋所支付的房款可信度高，一审法院认定是周新潮为购买涉案房屋所支付的对价符合证据采信规则。张普生上诉认为一审法院就此采信证据不当、认定事实依据不足的理由不能成立，本院不予支持。

二、关于周新潮以借名方式购得涉案房屋事实能否成立的问题。

周新潮作为一个职业军人，在当时未能办理中华人民共和国居民身份证而不便于购置物业符合事实，而其在退休（2007年4月）前借用黄澍新之名在深圳市购买涉案房屋用于安度晚年生活也符合常理。在本案中，有涉案房屋物业管理处和深圳市福田区莲花街道办事处梅岭社区工作站出具的证明证实，周新潮及其配偶王某从2007年至今一直居住在涉案房屋，周新潮之子周某源及其孙女周某晴早在2012年也已落户于该房屋，这些事实都能进一步地佐证周新潮实际占有涉案房屋。因此，在没有证据证明周新潮借黄澍新之名购买房屋存在损害国家利益、社会公共利益或他人利益的情形下，对周新潮借名买房的相应合法权利应予充分保护。由此，周新潮基于购买和占有，对涉案房产享有物权期待权，该物权期待权在法律上优先于张普生作为本案执行依据的普通借款债权而得到保护。张普生上诉认为一审法院关于周新潮对涉案房产的物权享有期待利益而予排除执行、于法无据等理由，本院不予采信。

三、关于涉案房产未及时办理过户登记，周新潮是否存在过错问题。

张普生上诉认为即便周新潮借名买房存在，因其自身过错未能及时过户应承担不利的法律后果。从一审法院所查明的事实看，周新潮是在2011年1月14日才办理居民身份证，但涉案房屋而从2007年1月19日起，黄澍新为其自身利益三次设立抵押，使该房屋基本处于连续的抵押状态，严重影响了周新潮及时办理过户登记。对此情况，本院认为不宜认定涉案房产未能办理过户登记的责任在于周新潮，一审法院认定周新潮对涉案房产未能办理过户登记没有过错符合实际。就张普生的该上诉理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。因涉案房产满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的物权期待权保护的必要条件，故周新潮对涉案房产享有足以排除强制执行的物权期待权。

综上所述，张普生的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2300元，由张普生负担。

本判决为终审判决。

审判长　　费汉定

审判员　　刘涵平

审判员　　陈可舒

二〇二〇年三月六日

书记员　　李翠微