契税的计税依据包含拆迁补偿费吗(拆迁补偿费是否并入成交价格缴纳契税)

【本文看点】尽管目前房地产开发企业开发项目用地大部分都是以净地的形式取得。但也有相当一部分房地产开发企业项目用地并非以净地出让，房地产开发企业在取得时涉及到拆迁补偿问题。

【关键词】拆迁补偿 契税

根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条第（二）款规定，以协议方式出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格包括出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。根据以上内容可以得知，契税的计税依据应包括拆迁补偿费。所以对于房地产开发企业来说，拆迁补偿费支出需要作为契税计税依据申报缴纳契税。

目前，房地产开发企业对被拆迁人的补偿主要有两种形式：

1

货币补偿

一般一次性支付

2

实行产权调换

通常所说的回迁

第一种支付货币补偿的形式，契税如何征收的问题没有争议，房地产开发企业会按照货币补偿金额缴纳契税。

关键是第二种形式，有的开发企业并未将产权调换部分作为拆迁补偿款缴纳契税。产权调换所安置的房屋，属于承受者对被拆迁人支付的实物补偿，应该按章缴纳契税。

这就又出现一个新问题，使用产权调换方式的补偿金额如何确定？

由于国家税务总局并未出台相关文件予以明确，导致税务机关在实际工作中政策执行不一致。

▶▶▶主要有两种观点：

一是认为应以单位面积支付的拆迁补偿费和安置费用为依据，确定安置房屋缴纳契税的计税价格，这种观点以《吉林省地方税务局关于明确契税政策执行中若干问题的通知》（吉地税发〔2008〕38号）为代表；

第二种是认为以新建房屋的市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。比如大连地税。由于契税和土地增值税同为财产行为税，具有可比性，所以，参照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定对土地增值税清算过程中拆迁补偿如何确认收入进行了明确，应按照以下顺序确定契税计税价格。

1. 以房地产开发企业拆迁当时自行建造的同地区、同地段新建房屋市场价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。　　

   
   

2. 主管税务机关参照当地、当年、同类房屋的公允价格为基础，确定安置房屋的契税计税价格。