不是类REITs的简单公募化
在现有类REITs业务结构发生变化的同时，对于推出公募REITs的呼声也日渐高涨。
“REITs是一个长期投资的金融资产，这正是我国现在恰好欠缺的。对于企业和政府而言，REITs不单单是房地产，能够带来稳定现金流的不动产资产很多可以做成REITs，从而解决长期融资难的问题。”某REITs业内资深人士表示，不动产利用效率很低，通过REITs能改善不动产管理质量和效率。
北京大学光华管理学院REITs课题组测算，中国公募REITs市场规模约在4万亿到12万亿元。而从美国公募REITs市场来看，住房租赁REITs大概占比13%，据此推算，中国住房租赁REITs市场规模应在5000亿到1.5万亿元，市场潜力巨大。
“PPP和REITs可以形成对接。实际上很多PPP明股实债，最后都是银行的钱，出来一定是债。这三方搞来搞去除非IPO，否则没有办法变成股权。如果和REITs对接，就成了股权。”该REITs业内资深人士指出。
第一财经了解到，公募REITs能采用的模式没有完全确定，一种观点认为，可以在现有的类REITs结构上做一些小的变化，比如在专项计划上面套一层基金。如果这样的话，从类REITs到公募REITs推出也顺理成章。
不过，需要看到的是，公募REITs并不是简单的现有类REITs的公募化和增加流动性，而是需要在结构化安排、定价、主动管理机制与能力等方面持续地探索和完善。
张铮表示：“公募REITs的定价与类REITs有不同的商业逻辑，在推出公募REITs时，需要从收益率的角度区别对待资产类型，找出市场需求，以试点方式逐步开展。”
“公募REITs是主动管理模式，这需要其在物业投资组合管理、资本结构优化管理、物业改造提升、租务运营、物业管理等重要领域体现专业水平，全方位地增强公募REITs的内生增长动力，同时实现公募REITs的资产收购功能和外延发展的能力，这是买方思维。”他说。
税制配套是关键
影响REITs在中国发展的另一关键因素则是税收政策。
目前全世界已有将近40个国家或地区已推出REITs产品，税收优惠政策是REITs得以在欧美国家迅速发展的一个重要原因，而在我国现行的税收制度下，不动产的交易和经营税负较重，客观上制约了REITs的收益率。
REITs的运作过程通常可划分为设立环节、持有环节和退出环节。REITs自身是金融产品，在二级市场交易，涉及的税种较为简单，主要是印花税和所得税。
北京大学光华管理学院REITs课题组1月24日发布的《不动产信托投资基金税制问题研究》（下称《报告》）指出，我国未来如果采用“公募基金 ABS”的模式，将存在证券投资基金、专项计划、项目公司等多个层级主体，其底层资产属于房地产，交易与经营行为对应的税种较多，税率较高，不同的持有架构、资产情况和时点会有不同的税务处理，较为复杂。
《报告》提供的简化案例显示,一个标的设立时需要进行资产交易，若物业资产增值40%，涉及高额的增值税、土地增值税和所得税，税负合计高达物业交易价格的21%；从税种构成来看，土地增值税(占比43%)和所得税(占比24%)是设立时重组环节的主要税收。若发起人将设立REITs视同为一种融资行为，则该类融资的一次性税务成本显然过高。
北京大学光华管理学院院长刘俏称，目前全球将近40个有公募型、权益型REITs的国家或地区，税收优惠是其发展起来的重要因素。“REITs能解决很多问题，能实现金融领域的供给侧改革，是很重要的抓手，所以在税制上要配套。”
“希望着力解决REITs相关的税收问题，减少不必要的税收，体现税收中性原则，并改变机构和个人持有资产不同的税务待遇，鼓励持有型机构的发展。”张铮也说。
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