养老类reits上市可期(公募reits与类reits 资产出售)

　　全球紧缩浪潮，从历史和当下看REITs 表现。通过对比历史中加息背景下的REITs 表现，发现REITs 与利率并不是单一的同向或反向变动关系，在加息期间，REITs 大多情况实现正回报，且与股市相比，REITs 在加息后12 个月的表现更好。REITs 不仅跟利率变动有关，还受其他因素作用，如债务水平、股息支付、租金等。REITs 中子行业特征不一，在加息期间对应的表现也各异。从子行业在金融危机后的表现，以及与股市债市相对波动看，住宅、仓储等子行业在波动较大期间变现较稳定。本轮紧缩浪潮，支撑REITs表现有三点：其一，与过去相比，REITs 已加强其资产负债表；其二，从美国REITs 债务平均期限看，未来几年仍可享受低利率的红利；其三，从海外情况看，房地产需求较旺盛，通胀攀升背景下房地产回报可期。

　　海外养老基金中上市REITs 配置较低，未来比例或升高。近年REITs 市值和范围增长较快。截至2021 年末，全球上市REITs 总股本市值约为2.5 万亿美元。机构投资者参与房地产投资主要有REITs 或CMBS 等形式，且REITs 也有私募与公募等多种形式，但养老基金对于公募REITs 配置占比相对较低。

　　近期海外养老基金对上市公募REITs 配置有加速增长态势，其一在于REITs可投资的范围逐渐拓宽，包括数据中心、信号塔以及工业、物流设施、医疗保健等更有发展机会的领域；其二在于较可观的收益，公募REITs 在超过两个十年的时间里跑赢了房地产私募股权基金，且风险调整后回报更好。上市REITs 与股市和债市的相关性较低，与房地产私募股权基金高度相关。

　　风险提示：海外紧缩节奏超预期，国内复苏不及预期。