房产证更名未到两年营业税(房产证不满两年营业税是买方出吗)

如果房产买卖商品房买卖合同尚未拿到交易中心登记，房产证没下来，只需同开发商协商，是可以更名的。根据目前的相关规定，取得房产证的房屋才可以进行二次交易，没有取得房产证的房屋禁止上市交易的。

未拿到交易中心登记，房产证没下来能更名吗?

理论上来说，购房合同在没有备案之前可以更名，而房产证没下来是否可以更名，要视具体情况而定：

第一种情况：商品房买卖合同尚未拿到交易中心登记。只需同开发商协商，但是相比第一种情况麻烦不少，并由开发商提交合同更名的原因，此时更名需支付相关手续费用。

第二种情况：商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但商品房尚未竣工验收，在产权证办出来以后，房屋所有人能否更名要根据不同情况来判断。需要开具未竣工检查报告。此种情况还是可以更名的：如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名。但是，把之前签订的合同注销，重新签订一份商品房买卖合同就可以了。此种情况不涉及税费，处理起来比较简单。

第三种情况，房产证正在办理中，但尚未出证，此种情况下更名需要按规定支付相关税费

房产证更名办理需要材料：提供双方的身份证，户口本，房产证。

如果以后不打算再出售的话就直接 签署赠与，那样子费用比较低点，如果以后还打算交易最好是到房屋交易大厅填写买卖契约，然后去房屋交易大厅过户，但是中间会出现费用：

如果不满五年面积小于等于144的话，要收取差额营业税5.5%(市场指导价与原始购房价的差额)，契税：面积小于90㎡的且是首套住房的话就是收取1%的，第二套住房的话就是2%，个税是1%。其他的都是小费用了。

房产证更名也可以通过继承实现，那如何办理房屋继承手续：

一、手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍，办理死亡证明。

二、到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证，房产继承分两种:一是遗嘱继承，二是法定继承。

需要提交的材料有:

1、被继承人死亡证明;

2、该套房屋的产权证明或其他凭证;

3、户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件;

4、继承人的身份证件;

有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性，因此暂不予采纳)。

三、办理房屋过户登记，申请人是继承人或者受遗赠人。

申请人应当向登记机构提交下列文件: 《房地产登记申请书》(原件)、身份证明(复印件)、房地产权证书(原件)、 继承权公证文书或者遗嘱公证书和接受遗赠公证书(原件) 契税完税凭证(原件)。

四、遗赠和法定继承、遗嘱继承不同，需要支付税收。

房地产继承过户所需的费用：

办理房地产继承过户有一些费用发生，主要是房地产继承权公证费用、房屋估价费用及房地产过户的税费:

1、继承权公证费用;

继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元。

2、房地产价值评估费用;

根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算：

房地产价格总额(万元) 累进计费率‰

100以下(含100) 5

101以上至1000部分 2.5

1001以上至2000部分 1.5

2001以上至5000部分 0.8

5001以上至8000部分 0.4

8001以上至10000部分 0.2

10000以上部分 0.1

3、房地产继承过户税费;

由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

4、契税;

法定继承人继承房地产，免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的,需要缴纳契税1.5%。

如一套100万的房子办理继承过户，要承担5000元的房屋评估费用 2万元的公证费用 500元合同印花税 100元的登记费 5元的权证印花税=25605元，费用可观，所以有的人在购买房地产的时候直接将房屋登记在子女名下。

法律依据《房屋登记办法》

第三十六条　发生下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记：

(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

(三)房屋面积增加或者减少的;

(四)同一所有权人分割、合并房屋的;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第三十七条　申请房屋所有权变更登记，应当提交下列材料：

(一)登记申请书;

(二)申请人身份证明;

(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;

(四)证明发生变更事实的材料;

(五)其他必要材料。

对于签订购房合同后，房产证没办下来时是否可以更名的问题，其实要看具体情况来定，商品房买卖合同尚未拿到交易中心登记。只需同开发商协商，是可以更名的。商品房买卖合同已经拿到交易中心登记，但商品房尚未竣工验收，在产权证办出来以后，房屋所有人能否更名要根据不同情况来判断。需要开具未竣工检查报告。此种情况还是可以更名的。