房地产营改增后如何退营业税(房地产企业营改增之前怎么缴纳营业税)

本期看点：营业税退税事项，本文所述的营业税退税事项是指，房地产企业发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的情形。

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1、时间经过漫长，程序预期较繁琐

企业退税依据税收政策法规是允许的，但是众多企业退税实践经验表明，企业退税的时间经过漫长，程序一般较繁琐，难度很大，提交众多的支持资料；尽管如此，企业还需要跟税务机关进行大量的沟通，甚至公关。而对于房地产企业来说，经历营改增等税收政策变化使得退税过程变得更加复杂。

2、政策法规尚未颁布退税的具体操作细节规定

随着我国税收管理理念的改变，“放、管、服”税务管理思想的不断推进，近年的税收政策不论是实体法还是程序法发生急剧变化；自营改增试点实施至今，企业在学习研究政策、适应并应对政策，税务机关也在学习政策、改进并完善政策、改变及完善征管程序，对于众多税收实务操作还处于框架性的规定，并没有出台具体的操作细则、征管流程。

本文所述的营业税退税事项正是这样，在政策上只有《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》“（十三）试点前发生的业务”的第2条明确了营业税可以退，但是如何退尚未出台具体政策。经咨询12366税务咨询电话以及查询北京地税局及下辖各区县税务局，京外部分地税局的公开办税资料均未查到有关营业税退税的细节规定。

3、国地税税务机关合并

营改增政策的实施，以及为了深化和推进税务改革，便于统一管理及方便纳税人办税，国地税机关合并已成定局，其具体职能什么时间合并，企业退税具体找哪个职能部门科室尚未可知。经咨询12366税务咨询电话，国地税尚未进行实质的合并，退税仍然向原主管地税机关申请，故退税应利用国地税合并前的时间解决，否则适逢国地税进行合并之际，退税时间经过会更加漫长。

退税能否成功除了必要的沟通之外，最基本的事实、最关键的重要支撑是退税涉及的收入在当时是否真实缴纳了税款，交过税才有可能退税，没交过自然退不成。

1、如何证明退款已完税

直接证明法

退款是针对某个客户而退，但企业的完税证明是多个客户款项在一定期间内汇总完税，当时收取时的款项性质多样，金额也是多笔收取，不能做到一笔退款既有一张完税证明与之匹配，故直接证明不可取；

间接证明法

直接证明无法实现的情况下，只能间接证明，这里提供一种间接证明方法：

先证明所有应税收入总额均已完税，即所有应税收入按照当年适用税率测算的应纳税额与完税证明相匹配是可实现的；按照时间轴拆分应税收入，明细到某个客户；这样总金额已完税，从某个客户收取的款项自然也就完税了；

2、申请前准备

打铁还需自身硬，申请退税前应做好充分准备，包括但不限于清理历年营业收入及纳税情况，搜集整理相关合同、票据、凭单、原始凭证等相关资料，查漏补缺。

3、审查纳税情况

测算历年应税收入涉及的税额与已完税税额进行对比，确定已退款项在收款当时已经完税。测算退款涉及税额时需要关注的事项：

• 款项的基础数据

  
  

  是全部收款，并将收款明细到具体楼号、房号、客户、款型性质等，利于自己测算，也便于向税务机关提供说明时使用；且这些数据是企业的日常管理既有的基础数据，容易获取；

  
  

  
  

  
  

• 分析款项性质

  
  

  即区分款项是房款、代收款（包括但不限于煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金））等，按年度月份即营业税的纳税期间进行汇总；建议按照时间轴整理详细的数据；

  
  

  
  

  
  

• 区分应税收入

  
  

  按照税法规定区分哪些是应税收入，哪些是非税代收款项，比如第三方开票的部分不是应税收入；

  
  

  
  

  
  

• 是否有免预缴情况

  
  

  分析应税收入哪些是按照规定预缴营业税，哪些是免预缴的收入，比如双限房收入，安置房收入等；

  
  

  
  

  
  

• 基础数据明细包含的关键字

  
  

  可以包括合同号、房号、客户、合同建面、产权建面、收款性质、收款金额、收款方式、收款时间等；

  
  

  
  

  
  

• 标记退款

  
  

  即标记退款原因、退款金额、退款时间、开票情况，退款客户是否签订了合同，是否网签，是否已办理产权变更，已开票的退款是否开具红字发票或者收回已开发票（或者其他收款凭据）等；这里注意如退款涉及产权变更的可与产权管理部门协商注销产权变更登记等相关手续，若不能实现则税法上视同回购，因为产权一旦变更则这笔交易已经结束，收入已实现，回购是另外一笔交易，回购涉及税收；

  
  

  
  

  
  

• 合理商业目的

  
  

  大额退款其实质是否涉及融资而非真实的销售业务；

  
  

  
  

  
  

• 退税申请涉及的资料

  
  

  经咨询12366纳税服务热线，除退税申请表外，其余证明资料依据主管税务机关的要求提供，具体咨询主管税务机关。

  
  

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十三款规定：“试点前发生的业务

1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。”