房地产税立法困难(房地产税立法对房地产的影响)

日前，财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上表态，应该积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题。他认为，这是一个难题，但也义无反顾地要做。

一、房地产税立法势在必行，但困难重重

改革，就是要改变现行体制中不合理的地方。对于房地产的种种不合理现象，大家颇多共识，那么，房地产税制改革，其主要问题是什么，是否到了非改不可的地步？大致而言，问题主要集中在以下几个方面吧：

1、现行的土地财政，其不可持续性越来越明显；

2、日渐失控的房价，给社会经济可持续发展带来越来越多不确定因素；

3、房地产未纳入财税体制，税收调节机制无法发挥。

事实上，房地产税制改革早已启动，但一直未能取得实质性的突破，原因何在，最关键的问题，是因为房地产立法面临诸多难题，且环环相扣，列举如下：

1、法理难题：房地产税，顾名思义，就是收取“房”和“地”的税，大家都知道，“房”和“地”联系密切，但两者并非是一回事。“房”本身是贬值的，也就是说如果放到企业会计帐薄中是可以计提折旧充当成本的，真正升值的是“地”，但是，由于在我国，土地是国家或集体所有的，大家所拥有的，仅仅是“地”的使用权，其产权并没有转移，也就是说，土地升值的最终受益者是国家和集体，而大部分个人，在购买商品房时已经一次性支付“土地出让金”，如今再次向其征缴“房地产税”，法理上似乎存疑。

2、征管难题：我国现有的房屋类型除了商品房之外，还有福利分房、房改房、经济适用房、集资建房，包括农村住房等。这些类型的房子其土地权属与商品房性质可能并不同。即使是商品房，由于部分楼盘当年所取得的土地使用期较短，目前已经到期或接近到期，这些都是历史遗留的问题，如果全面征收房地产税，大面积征收房地产税，无论在技术上、民意上，以及标准上都面临很多困难。

3、效果难题：当前，适合我国个人的投资产品尚比较匮乏，房地产事实上满足了不少家庭的投资需求，同时也不断推涨房价。房地产税的推出，有可能缓解房价失控的危险，但另一方面，如果推出的措施不为市场认可，房价出现大幅波动，有可能会对金融系统的安全以及社会稳定带来很大的不确定因素。此外，“房地产税”，会涉及到一个所谓“自用”免征额的确定问题，从目前主流的观点，免征额主要根据面积来确定的，但是，只论面积不论区域的做法，直接无视了级差地租的差别，这种做法的公平性和合理性有待商榷。从沪渝两地的试点情况看，实施的效果并不在于收取了多少税，而是引导全国的购房资金往“小而贵”的一二线城市聚集。，

除了上述难题之外，由于房地产的税制改革，事关每个人的切身利益，还将掺杂着利益团体、去库存、征收手段、公平性等一系列复杂因素。因此，体现在房地产税的立法方面，就显得困难重重了。

二、破解房地产税立法难题，不妨换个思路

房地产一头关连着国民经济，一头关连着是百姓生计，财政也是国家治理的基础和重要支柱，抓紧实现房地产立法，是实现国家长治久安的制度保障。因此，困难再多，也得设法破解。

解决问题，首先要找到问题的根源。让我们再来重温一下楼部长的讲话：积极推动房地产税制改革，解决收入分配问题。看来，高层当前是把房地产税制改革的目标，定位在解决收入分配问题上。

从宏观的意义上说，税收天然具有调节收入，实现二次分配的作用，而且，中国当前 “贫富差距悬殊问题”确实也日趋严重，需要解决。不过，笔者认为：通过房地税的征收来实现对居民财富再分配，至少在现阶段不能成为房地产税立法的主要目标。事实上，缓解“贫富差距过大”的功能，更多需要依靠加强所得税，包括出售房地产获利的资本利得等税种的征管来起作用。而房地产税的推出，在规范税费收取的基础上，更多地是要改变对房产购买成本过高，但持有成本过低这一结构性问题，是中国经济制度结构性“供给侧改革”的问题。

如果按照这个思路去考虑，房产税的立法，或许就没有那么困难了。概括地说，就是“费改税，双轨制”六个字，其基本模式如下：

逐步取消土地出让金制度，将土地出让金纳入房地产税，逐年征收。其中：（1）法律生效之前已售商品房，在土地使用权期未满之前，不再征收房产税，土地使用权到期以后，纳入房产税征收范围；其他类型的住房，经当地政府核定其土地权属以后，决定是否征收或征收比例；（2）法律生效之后开发的各类住房，一律“费改税”，不再收取土地出让金，建成出售后征收房地产税；（3）法律生效之前已建但尚未销售的商品房，经开发商申请，也可以楼盘为单位，整体实施“费改税”；但已经起售的楼盘只能实行原办法；（４）建筑物存续期间，必须无条件保证该土地的使用权非经特别程序不得收回。

采取以上措施，最核心的意义在于：

（1）通过实行“费改税”，在税收法定的基础上，确立并规范了土地使用权的有偿使用原则；此外，可以有更丰富的手段，逐步解决一些历史遗留问题，为深化改革赢得时间；再者，实行“费改税”，与“土地出让金”不重复征收，更具公平也更符合法理。

（2）“双轨制”的设计，另辟路径，着眼增量，对存量商品房暂不触及，既解决了房价过快上涨的问题，又一定程度上保留了房地产作为投资产品的属性，满足了市场对投资的需求，实际上是起到了“分流泄洪”的作用，解决了当前“按下葫芦浮起瓢”的难题，保证改革的平稳推进。

（3）现实生活中，国内各阶层的经济状况有巨大的区别。在市场上实行双轨制，可以给大家以更多的选择，比如年轻人会选择购买成本低，但持有持本较高的房子；而经济条件较好的，有余钱的人，则可以选择购买成本较高，但持有成本低的房子，对于改善型的家庭和个人，也增加了选项，这是尊重现实的表现；双轨运行的终极目标，是实现最终并轨，彻底解决历史遗留问题，以时间换取空间。

三、“税改费，双轨制”，可以成为当前中国社会关于房地产税立法的最大公约数

“费改税、双轨制”模式，兼顾到了中国社会绝大多数利益相关方的利益，可能是最能为社会各方所接受的一种制度安排，在此种安排下：

中央政府顺利推进了税收体制改革，确定了最终并轨的路线图，进一步厘清了中央和地方财政结构等问题，并逐步化解当前房地产所集聚风险对中国经济的影响；

地方政府在去产能，推进城镇化方面，降低了门槛，丰富了解决历史遗留问题的手段，更重要的是，由于税收较之费收更加刚性、严格，从长期看，地方政府为了获得长久的税源，必须持续地提升其治理能力和水平；

政策推行以后，房地产市场的产品会大大丰富，交易量也会趋于活跃，无论是刚需型、改善型，还是投资型的普通民众，其选择性大大增加，可以在更加多元化的市场中各取所需。

金融系统房地产业务出现系统性风险的概率大幅缩小，而且新政实施之后会带来大量安全性较好的高质量业务；此外，地方政府发债的需求会大量增加，也给金融企业带来新的业务；

随着房地产交易的逐渐活跃，将带动家居家装家电等一系列内需，对于整个实体经济具有很大的带动作用。

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