业务场景

• 融资成分业务说明：根据新会计准则要求，针对房地产行业的影响主要包括：商品房、保障房的销售在验收交房后（双方签署商品房交接单）确认收入，客户预付款时间与交房时间的间隔1年以上，则表明该合同包含一个重大融资成分，即企业从客户处获得融资，现需要就重大融资成分进行会计测算，并形成财务和报表数据。

• 销售佣金业务说明：企业委托房产销售代理公司代理全案营销策划及代理销售房屋，并按销售房屋总价款的一定比例向其支付销售佣金，销售佣金为企业为取得商品房销售合同而发生的增量成本，并且，企业预期通过未来的房款收回这些成本，所以，销售佣金结算时，应计入合同取得成本（资产科目），按规定资本化合同取得成本形成的资产，将于收入确认时计入销售费用。因此，销售佣金业务就是根据销售房屋价款和一定的比例计算销售佣金，并计入销售费用。

新收入准则的颁布和应用，给房地产行业的预收入账、收入确认、佣金核算等提出要求，需要按照项目的建设周期、交房周期、预收款项占用性质等进行融资成分分摊入账。在没有业务系统支撑，未实现业财一体化应用的情况下，财务人员需要线下EXCEL统计预收款及相关融资成分分摊情况，手工录入凭证，耗费财务人员的工作精力，影响月末结账效率，报告出具时间等。

业务痛点

• · 新会计准则需要财务核算到项目，具体到房号，业务量极大，无法手工计算
• · 从收款到结项跨越周期长，需要跟踪中间变化各种状态，手工下无法持续计算
• · 存在大量已销售未交房结利的业务，需要根据融资成分计算规则计算出相应的所有融资期间月份的融资费用
• · 在交房结转佣金时，需要将交房房源的所有合同取得成本结转入销售费用，已计提过销售佣金且未交房结转的业务数据量大

解决方案

• 融资成分业务解决方案：

融资成分应用流程

• · 接入前端销售合同数据及房产基础信息，结合财务收款账务数据，将业主缴费数据按照新准则规定的金额、时限进行分类，拆出属于重大融资成分的预收数据
• · 根据交房日期、预收款日期、统计日期等分别判断业务所处阶段，系统自动计算当期应计提的融资成分数据、结利数据、未确认融资费用摊销数据，其中，未确认融资费用摊销又可细分为竣工前利息资本化、竣工时开发成本转入开发产品、竣工后利息费用化
• · 根据计算出的上述数据，设置入账规则，实现融资成分相关凭证自动生成

• 销售佣金处理解决方案

• · 接入前端销售合同数据及该合同各阶段收款数据
• · 结合佣金比例、预售总价等因素，计提当期计入销售费用的销售佣金
• · 将计算出的销售佣金，按照交房期限，按月分摊销售佣金，计入合同取得成本中
• · 提供财务数据审批功能，审批通过后，生成对应财务凭证

融资成分分摊

应用价值

• · 将因收入准则变化而导致账务处理需要调整的数据进行线上统一管理，满足新准则处理要求，实现数据的自动获取、自动计算、自动分摊、自动生成凭证
• · 实现融资成分在竣工结转和交付结利的定期自动结转，实现佣金的资本化处理和交房状态对应自动结转，提高数据准确度及结转效率
• · 实现对历史销售佣金数据的快速处理，保证新准则切换期间财务数据的连续性