如果我们往更早的时间看，也是今天评议嘉宾王长勇先生提醒我，最早在党中央的文件当中提出房产税这个概念，是2003年党的十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，其中“完善财税体制，深化金融改革”部分有这么一句话，“实施城镇建设税改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这里的“物业税”就是今天的房地产税。
OECD统计了各成员房产税占税收的比例，看数据比较高的国家（占财政收入超过8%）分别是澳大利亚、比利时、加拿大、哥伦比亚、法国、希腊、日本、韩国、以色列、卢森堡、英国和美国。其中英国、美国和加拿大分别以12.4%、12.1%和11.6%位居前三。
除了几个英语国家以外，法国的房产税占比比较高，占财政收入的8.9%，这是因为法国历史上一直依赖房产税，从中世纪的炉灶税和窗户税开始就一直在收。日本韩国之所以高，是因为二战后受到美国的影响。1947年，日本进行了税制改革，将房产税列为地方政府收入的主要来源；而韩国则是在1988年为了抵御快速上涨的房价而进行了综合土地税改革，从而引入了房产税。
绝大多数国家房产税在国内财政收入中所占的比重是很低的，在OECD37个国家中，房产税比重低于5%的国家有18个，约为一半；超过10%的只有5个国家。在那些房价并不高的国家，房产税所占比重都不高，比如德国是2.8%，挪威3.2%，瑞典2.2%，芬兰3.4%，丹麦4.1%。
这是美国全国的情况，如果分到各个州情况还是稍微有所差别。下面这张图是2017年美国50个州和哥伦比亚特区房产税的大概情况。由这个图可知，美国绝大多数州的人均房产税都是在1500美元左右，还有一些更穷的州比如阿拉巴马州、堪萨斯州和田纳西州等是低于一千美元。这个数字和我们想象中是不很不一样？
房产税在美国，确实是州和地方政府收入的主要来源，但是比重也在不断下降。在1900-2000年的相当长一段时间内，地方政府超过80%的收入是来自房产税；在2000年，地方政府有还超过40%以上的收入是来自房产税。在州政府层面，来自于房产税的收入最高时期维持在40%以上，但是到2000年只有2%了。
为什么房产税的比重会下降呢？原因有很多，但是我觉得最为主要的原因莫过于现在的经济活动主要的价值不是来自于土地和房子，而是来自于其它各种各样的经济活动，因此所得税、消费税的比重在大幅度增加。下面有一个图是在20世纪所得税和房产税在财政收入中份额的此消彼长。
从1900年的时候，所得税所占的比重几乎可以忽略不计，但是到2000年时，所得税已经超过50%。但是，房产税在大幅度下降，房产税刚开始的时候超过40%，但是在2000年，房产税占政府收入来源的10%不到。繁荣的商业活动，而不是房产，成为政府收入的主要来源。
1988年，在美国税收不满意排名中，联邦所得税还排在第一位，但是到1989年以后，房产税就一骑绝尘超过联邦所得税排名榜首，到2005年的时候更是超过第二名20个百分点排在第一。也正是如此，著名的税务经济学家弗雷德里克·C·斯托克(Frederick C. Stocker)把房产税称之为是“类似于一个由疯狂的建筑师设计的结构，由一个不称职的建造者在摇摇欲坠的地基上竖立起来，并因成群结队的业余修补匠的善意维修工作而变得更糟。”什么叫“成群结队的业余修补匠的善意维修工作”？就是美国各州和地方政府时不时就会对房产税提出各种各样的修改，在斯托克看来，这种修改并没有做得更好，而是更加糟糕。
但可喜的是，随着房产税的降低，带来了商业活动的活跃，考虑到房产税是决定零售业和服务业公司活动水平的重要因素，在零售-服务行业，房产税下降一个百分点（这接近于提案13的平均影响）会导致企业数量增加约6%，就业增加6%，工资增加15%。因此，财产税减少的部分好处以更高的工资形式落到了工人身上。
我们再来看美国的地方政府有多少，这是非常有意思的，它分为有特殊功能的地方政府，还有一般意义的地方政府。特殊功能的政府和独立学区政府，Independent School District Governments有12754个，就是我们通常所说的学区，还有其他的Special District Governments，包括消防，图书馆，自来水区域，这些都是美国特殊功能的地方政府，共有51296个。还有一般意义的地方政府，就像中国说的市、镇。一般意义的地方政府一共有38779个，其中有3031个县，中国是2844个，中国和美国差不多。还有一些市政府，Municipal Governments有19495个，还有Township Governments，城镇的政府16253个。
美国的市政府和镇有什么区别呢？从历史上看，镇以其独特的审议方法而著称。例如，一个镇的所有合格公民一起审议和投票，而城市则有代表投票。今天，城镇和城市之间的区别，与其他命名法类似，通常是人口规模之一。
随着城市化的推进，中国地方政府土地出让金的收入也在逐渐增加。上面这个图是从2009-2020年这11年时间土地出让金的收入状况，从2009年的1.4万亿增加到了2020年的8.4万亿，整整增加了7倍。土地出让收入占GDP的比重也在不断增加，从2009年的4.1%增加到了2020年的8.3%。
同时考虑到中国的税收，广义上的税收大约占GDP的是30%左右，而很多地方土地出让金收入占当地的财政收入比重超过50%。下面这张图是2019年部分省市土地出让收入占比，如果要让房产税也像很多学者说的一样要占到地方政府财政收入的40%，这怎么实现？
北京师法大学焦长权以“中国地方政府的财政自给能力：历史演变与层级差异（1990—2014）”为题在《开放时代》2020年第3期讨论了地方政府财政收入的自给能力。根据他的分析，绝大多数的地方政府，无论是省、县还是乡，近几年财政的自给能力都非常低，尤其是经济越不发达的中西部地区越依赖于来自中央政府的财政转移支付，因此，能否让房产税成为地方政府，尤其是基层政府的财政收入的主要来源，这是要大打问号的。
很多人会说，这就是房产税的功劳。实施了房产税，增加了持有成本，抑制了投机需求，使得房价平稳过渡。从美国的全国房价中位数来看是这样，如果细分到每个城市，情况就不一样了。我们会问，为什么都有房产税，每个城市的房价区别会有大的区别呢？这是2021年第二季度美国城市房价收入比的一个排名，房价收入比高的称之为难以负担，房价收入比低的地方称之为可负担。
全美平均的房价收入比是4.4，但是旧金山以9.3排名第一，即需要9.3年的家庭收入才能够买一套旧金山当地的房子，看起来很难负担；而最便宜的克利夫兰是2.1，只需要2.1年的家庭收入就能买得起当地的一套房子。有人会说，房价收入比高是不是说明当地的经济好，收入比较高？通常来说，经济好的地方确实收入高，房价也高，但是收入高的话，同样房价收入比也会低，因为分子分母同时增加。格莱泽教授有过一篇论文分析了为什么美国旧金山湾区的房价在美国首屈一指，原因就是因为当地不适当的土地用途管制限制了土地供应，而不是很多人说的当地居民收入更高。给定其他条件都不变的情况下，土地管制是影响房价的决定性因素。所以这个角度来看，房产税并不能稳定房价。所以我们的主张是，针对当下中国一些城市房价快速增长的现象，开征房产税增加持有成本并不能稳定房价，稳定房价可能还需要通过增加供给的方式。
还有一个问题是，房产税怎么收？我们研究团队做了一个研究，根据中国家庭金融调查和其他一些数据作了一个比对，由于时间关系，在这里我就不细讲了，大家可以去看陆家嘴评论上的“中国家庭究竟有几套房”，我简要汇报下这里的两个结论：
在一线和超大城市，如果针对1套房家庭征收房产税，按房产总额的70%、1%的税率计算，每年税额2万元左右，占家庭年收入15%左右；
在一线和超大城市，如果针对2套房家庭的第2套房产征税，按房产总额的70%、1%的税率计算，每年税额在2万元左右，相当于家庭年收入的8%。
无论是占家庭年收入15%还是占家庭年收入8%，我觉得这个数字都是太高了，我给大家回忆一下美国的情况，美国的房产税约占个人收入的3.1%。与美国的相比，中国这个比例确实太高，估计绝大多数市民都承受不了，如果机械套用美国的房产税税率，甚至有可能会导致房地产市场的黑天鹅事件，在房地产市场和金融市场带来一些不可预期的后果。
包括我在内的很多人都主张，如果非要开征房产税，最大的可能是把它定位为再分配调节税，或者是共同富裕税，相当于豪宅税，房价、面积超过多少的才要交税。不是按照套数而是按照人均面积给予豁免，我觉得这是一个大概率的事件，像现在上海的政策一样。当然现在上海还是按照时间点给你划段，以前的存量房不管，只是管增量的房子。
05
与中国学界将房产税奉为圭臬的看法不一致的是，在过去一百多年间，美国财政学界每隔十多年就要讨论一次房产税。按照波士顿学院政治系Dennis Hale教授的说法，谴责房产税和和房产税改革计划是这些研究的主流。但是即便如此，房产税今日在地方政府的支出中还占据着将近40%。为什么看起来这么一个不合理的税种还在21世纪的今天发挥着这么大的作用？很多财政学家认为，路径依赖是一个非常重要的因素。
在美国，税法界有句格言，“老税种是好税种”（"an old tax is a good tax"）。什么意思呢？一个税种越老，它的替代所造成的干扰就越大。在美国，房产税已经存在了很长时间，任何用其他税种取代它的激进变化都会导致引起广泛和重大的意外收获和损失。“事实证明这一制度是如此顽强，以至于近年来经济学家们放弃了废除它的世纪斗争，开始接受财产税作为美国税收制度的一个不可避免的部分。一些人甚至对它产生了适度的热情”。尽管1978年加州的税收起义有了明显效果，但是这种效果并未波及到更多州。
“请神容易送神难”，所以我说，出台房产税要特别慎重。
谢谢大家！
The End
