地方教育费附加费计算器(教育费附加和地方教育费附加计算公式)

疫情之下，众多行业受到冲击，德国的楼市却愈发火爆。根据联邦统计局的数据，2021年第一季度德国的房地产价格，与去年同期相比平均上升了9.4%。

先看目录，心中有数#1 购房费用除了房价，还要多交10%？#2 持有费用房子到手了，仍需交钱？#3 售卖费用小心，卖房也会亏钱？#4 资金汇出中-德/德-中汇款限制？

01一次性购房费用

在德国购房，除了房屋本身价格外，还需支付各项杂费，统称为附加费用(Nebenkosten)，包含：房产购置税、土地局登记费用、公证费用、中介佣金。

房产购置税(Grunderwerbsteuer)

必须缴纳各州金额不等，为房屋价格的3.5%-6.5%，具体见下图各州有权提高税率，2014年起就有多州陆续上调税率注意与后文提到的Grundsteuer相区分

土地局登记费用(Grundbuchkosten)

必须缴纳金额约为房屋价格的0.5%通常与公证费用一起计算

公证费用(Notarkosten)

必须缴纳金额约为房屋价格的1.5%通常与土地局登记费用一起计算用于第三方对整个购房过程的公证，包含如起草和发送购房合同、对签署好的合同进行公证、办理所需的官方批文等

中介佣金(Maklergebühren)

非必须缴纳，如直接从私人手上购买，则可以免除具体金额无硬性规定，最高可达房屋价格的7.14%根据2020年12月23日正式生效的最新规定，卖方需承担至少一半的中介佣金（而此前，柏林、勃兰登堡、不来梅、汉堡和黑森州的购房者需承担全额费用）但是上述规定仅针对Wohnung和 Einfamilienhaus适用，并不适用于Mehrfamilienhaus

以上这些加起来，金额约在房屋价格的10%-15%，所以一套50万欧的房，购买时要多花上5万欧（人民币40万）左右，着实也是一笔不不小的额外支出了。目前网上有很多附加费计算器(Nebenkostenrechner)，输入房屋价格和所在州，就会显示附加费用。下图就是以50万欧柏林购房，中介佣金按照最高计算：

02持有费用

房子到手，仍需每年支付一定费用。不过和购房时动辄上万相比，这里就是“洒洒水”了。

房产税(Grundsteuer)

这里注意和前文提到的房产购置税相区分，二者德语很像房产税每年都需缴纳，具体金额受房屋本身和所在地区影响，金额在几十到几百欧如果你是房东，这部分费用可以100%转嫁到租客身上，但须提前在合同中注明房产税的计算方式老旧过时，2019年德国政府对此进行改革，但是新模式要到2025年才开始实施目前的房产税计算公式见下，太过复杂这里就不展开，感兴趣的朋友可以上网查看：

Jährliche Grundsteuer=Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) Grundsteuermessbetrag=Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000

（各州Hebesatz一览，数字越高，同等情况下土地税越高）

物业费(Hausgeld)

这里翻译为物业费，是一个比较笼统的叫法。严格来说，还包含房屋的维护维修费用每月缴纳，由物业管理中心收取，并根据当年的使用维护情况，年终单独结算，所以每年缴纳的费用不同，多退少补房屋越老，所需的维修维护越多，物业费相应地也就越高德国目前物业费平均每平米约3.50-4.50欧元如果你是房东，仅部分物业费可以转嫁到租客身上，且租客有权要求出示详细的Rechnung

03出售费用

很多人除了自住外，还会购房用于投资。然而，在德国出售房屋，往往伴随着高昂的投机税(Spekulationssteuer)：1. 当买后一直用于自住，出售时卖家不需要缴纳税金2. 只有当房产出售价格高于原价时，需缴纳增值部分的税金3. 如果房产买来用于出租了，需要持有房产10年以上出售，才能免除投机税4. 如果房产买来先用于出租，后自住，且在卖出当年及之前两年内都用于自住，就可以免除投机税需要注意的是，以上计算是看Kalenderjahre。举例：2013年买的房，2015年12月开始自住，2017年1月售出，这种情况下是不需要支付投机税的。

具体需要缴纳多少税金？这取决于多个因素：房屋增值金额、个人所得税税率、房屋持有时间等。

举例：

房屋出售价格为32W，购入价格算上折旧为25W，中介等费用1W，个人所得税税40%，则最后需支付(32W-1W-25W)*40%=2.4W，接近房屋购入价的10%。

而如果你在5年内出售三套及以上房产，这一税率高达约25%。

04资金汇出

最后一趴，我们来说说中德/德中资金汇出限制的问题。

中国＞德国

持个人国内银行卡在境外取现，每年资金总额不得超过等值10万元的人民币，单日规定提取金额为1万元人民币。上条规定并不会对个人购汇额度产生影响个人换汇额度为每人每自然年5万美金此外，个人交易5万人民币、转账20万人民币以上的大额将被央行直接监管要注意的是，监管范围除了银行之外，还包括了支付宝、微信、百度钱包等非银行支付机构

德国＞中国

将欧元汇回国，可以采取传统的银行外汇转账，手续费取决于各银行收费标准，平均在每1000欧元的转账，支付约70手续费。中国境内个人每年只有5万美金的结汇额度。当总金额超过12500欧元时，需要向Bundesbank 提前申报