今年盛夏7月，蓝光集团在这个骄阳似火的季节里黯然退场南宁。
不少人感叹时过境迁，从前风光拿下“芙蓉山悦”地块的蓝光如今不得不断臂求生。
由此，接手“芙蓉山悦”的万科会打造出什么样的产品，备受众人期待。
此前，头条君曾在《蓝光芙蓉山悦被万科收购了》一文中猜测项目被收购后大概率会更名。
时隔1个月，果然如此，原芙蓉山悦正式更名为“万科·公望”，并于8月14日正式亮相。
本次“归来”是否众望所归？头条君带着疑问前往营销中心一探究竟。
PART.01
万科接手蓝光，“望”字系首次入邕
2020年3月25日，蓝光斥资9.4亿击败17家房企，斩获龙岗滨江一线的GC2020-018、GC2020-019地块，其中018地块以8217元/㎡的实际楼面价刷新了龙岗地价。
这两幅地块开发的项目便是后来的“蓝光·芙蓉山悦”。
2020年8月，蓝光·芙蓉山悦7000㎡的展示区首次对外开放，南宁楼市被这园林景观妥妥惊艳了一把，其园林的中式风格直赶专做中式的建发集团，被业内人士称作“小建发”。
▲原蓝光芙蓉山悦园林实景图
2021年，蓝光集团由于负债过高等种种原因，不断抛售旗下资产以疯狂自救。
先有雍锦世家被大唐收购，后有芙蓉山悦被万科收购。
至此，蓝光正式退场南宁。
2021年8月3日，芙蓉山悦项目外围围挡更换，“万科公望”案名跃然围挡之上。
▲万科公望项目外立面围挡
据了解，万科公望属于万科高端产品“望”字系，在全国范围内打造有“君望”、“溪望”、“玖望”、“山望”等。
“望”字系项目选址必须有山、有水，能一览城市自然风貌。
万科公望紧靠灵龟山，对望自西向东流的邕江，很贴切“望”字系选址标准。
那么，“望”字高端产品系打造的产品有何亮点？
PART.02
项目延续原有中式风格
8月14日，万科公望营销中心正式开放，并同一天开盘，而且样板间、园林也同步开放展示。
营销中心大门口升起数个热气球，在同条路的多个营销中心里颇为显眼。
大门建筑与原芙蓉山悦大门相同，除案名立牌改为“万科公望”外无其他变化。
▲万科公望营销中心门口
走入营销中心，曾惊艳南宁楼市的中式园林被万科公望所延续，并未改变。
▲营销中心内部园林
木制长廊、七重入门着实与营销中心外道路喜庆的画风迥然不同，古典优雅的好景色一下子使人沉静下来。
▲营销中心内部园林
项目总占地76亩，分为东、西两片区开发；其中东地块占地37亩，西地块占地39亩。
交付使用后两片区为独立管理，据置业顾问介绍，如此有利于更好地管理小区，物业服务业主的质量会更高，以求进一步提升业主的居住舒适度。
而本次已推出的房源均位于西片区。
PART.03
产品保留原有户型
蓝光芙蓉山悦操盘时，已推出东地块的2、3号楼，并有部分已销售。
万科接手后，首期开盘推出7、8、9、10号楼。
7、8号楼为两梯四户的塔楼高层，西南朝向；其中7号楼共1 26层，8号楼共1 23层。
9、10号楼为两梯两户的板式洋房，南北朝向；9号楼共1 10层，10号楼共1 12层。
四栋楼1楼均为架空层，将会摆放健身器材、桌椅板凳等休闲锻炼设施。
▲项目沙盘
户型方面，所有户型均为精装房。
除房间内会新增中央空调及新风系统外，与原芙蓉山悦所售户型完全一致。
推出95、116、137㎡三种户型，其中95㎡为三房，另两种户型为四房。
滨江项目为将靠近自然景观的优势发挥到极致，几乎都会设置相当宽敞的阳台及飘窗。
万科公望也不例外。
除此之外，户型中最令头条君称心的一点是——厨房空间充裕，合理预留了冰箱位置。
约137㎡户型均位于洋房，入户门设置在户型侧边，房间整体布局不会一开户门便一览无余，私密性做得不错。
▲约137㎡户型
入户正面预留了柜体，左手边是一间卧室，而这样的卧室设置着实令许多人摸不着头脑。
将睡房设置在入户处，户型整体动静分割将不明确。
但也有人调侃，这样的房间设置成客房，客房离主卧远些，客人与主人可做到互不打扰，距离产生美。
▲约137㎡户型样板间客厅
▲约137㎡户型样板间入户卧室
右手边客厅进深约4.5米；厨房达7㎡，设置U型橱柜并预留冰箱位置，多人下厨也拥有充裕的空间。
阳台为赠送的绿化阳台，位于户型南面，长度达到9.8米，宽2.1米，围合起来摆张小桌可作下午茶休闲区域。
▲约137㎡户型样板间阳台
此外三间卧室则中规中矩，面积在约9-18㎡之间，没有明显的拥挤情况。
除入户的卧室见仁见智外，约137㎡户型整体的舒适度不错。
走进约116㎡户型样板间，另头条君感到意外的是它与约137㎡户型面积差值达21㎡，但户型整体的宽敞程度和137㎡相差无几。
▲约116㎡户型
入户右侧预留了柜体位置，与137㎡相同的是设置了一个入户卧室。
不足之处在于阳台在北侧，与传统的“坐北朝南”唱了个反调。
▲约116㎡户型样板间客厅
▲约116㎡户型样板间阳台
客厅进深约3.85米；厨房约6㎡，同样是个大厨房。
其余三个卧室都配置了飘窗，最小的卧室也有约9㎡，面积大小足够日常起居使用。
总体看来户型方正规整，空间利用率较高。
约95㎡户型的动静分割为三个户型中最清晰的一套，动线流畅。
可惜的是样板间暂无95㎡户型的展示。
▲约95㎡户型
客厅进深约3.6米；厨房面积约5㎡，相比另两个户型略小，但基本足够使用。
三间卧室中有一间面积约7㎡，仅可用作书房或衣帽间等非睡眠用途。其余两间卧室则在9.8㎡-12.3㎡之间，足够日常起居使用。
总的来说，三种户型都挺不错：
①客厅、厨房空间充裕，家庭生活“动区”宽敞。
②格局规划合理，基本未出现客厅大大、房间挤挤的情况。
然而万科公望依旧有它的不足。
PART.04
片区商业欠缺，学校配套不全
万科公望位于五象新区龙岗片区江湾路，灵龟山生态公园南侧。
直线距离3公里内有邕宁区人民医院、仙葫社区卫生服务中心；2公里内有正在建设的宝能城市广场。
近日定址的南宁塔落在项目北面的灵龟山，而项目比同条道路上其他楼盘更有距离优势。
2.5的容积率，一线滨江，种种特质已默默暗喻了该楼盘是个改善盘。
▲项目区位图
这样的一个改善盘价格如何呢？
据置业顾问介绍，不管是洋房还是小高层，首开价格都在1.1万-1.3万/㎡区间内，这给想要居住少楼层洋房的购房者提供了一个不错的利好。
但对比同条路上的金科博翠江山，均价为1.1万/㎡，毛坯交付；彰泰江景湾为1.03万/㎡起，精装交付，总体看来项目在价格方面并无多大优势。
除此外，项目存在三个缺憾：
①自身学校配套不全
小学学区预计划入1公里内的城关二小，中学预计为规划中的龙岗商务中学（民中东校区）。项目内未规划幼儿园。
近项目的金科·博翠天宸、金科·世茂博翠江山内共有两所幼儿园。
但附近楼盘众多，多住宅、少园区造成入园名额有限、家长为争抢名额产生矛盾的情况已屡见不鲜。
项目投入使用后，适龄儿童能否有机会就读最近的两所幼儿园将是个未知数。
②未实现人车分离
万科公望延续了芙蓉山悦原有的小区规划，未实现人车道路分离。
虽据置业顾问介绍未来投入使用后将会进行制度规划或再更新，但也是后话了。
③项目距核心商圈较远
直线距离距总部基地11公里、距东盟商务区商圈10公里。
即使2公里内有宝能城市广场，但该商业广场依旧在建设中，具体开业时间未定，且单一商场难以完全满足周边业主日常的吃喝玩乐购需求。
但值得一提的是，近灵龟山的江湾路住宅地块已告罄，剩下未开发的地块性质均已规划为商业、办公等用地，有望在日后补齐片区配套短板。
而该片区的滨江房源也将成为绝版。
PART.05
房企洗牌令人唏嘘
万科公望对于蓝光原有的打造并未进行调整，尽管如此，从原有的户型、自然资源来看，都是南宁塔边的一块香饽饽。
头条君前往项目踩盘的时间是周一，当天即便是工作日，也有不少人来看盘，甚至其中还有需要搀扶行走的老人家。
8月14日至16日仅三天时间，四栋楼的去化在南宁楼市一片萧条的情况下也达到了近50%。
当日8、9号楼仅余几套低楼层房源，已不作为主推。
▲江湾路航拍（拍摄：赵翔）
回望蓝光，撒手了这样一块风水宝地，着实是一件憾事，但这也是现下众多房企的求生本能。
眼见他起高楼，眼见他楼塌了。
“三道红线”调控下，房企界大洗牌，即使是老房企、大房企也没能幸免。
据相关数据统计，全国TOP50上市房企“三道红线”榜中，绿线的只有20家，黄线22家，橙线3家，红线5家。
西津村旧改项目的开发商中梁集团也曾被传出资金风险。
截至2020年6月末，中梁控股负债总额高达2319.68亿元，资产负债率为90.11%。
▲2016-2019年中梁控股负债数据图（图源：网络）
更有中鼎集团被曝欠薪、延迟交房，“鼎不住了”......
如今高速扩张、高周转的房企红利时代已一去不复返，依旧沉浸在其中的房企已是掉入了泥潭，而令人唏嘘的疯狂抛售资产只是房企无奈之举。
▌写在最后
回归万科公望本身，项目整体将于2023年10月交房。
作为一个改善盘，虽有瑕疵夹杂其中，但有些缺憾实则见仁见智，总体来看是一个值得上车的楼盘。
若购买116㎡的户型，按均价1.2万/㎡，还款30年计算，首套房需要支付首付28.2万，月供约6000元；二套房需支付首付56.2万，月供约4500元。
尽管对比五象核心区房价低不少，但买入门槛依然高。
据头条君实踩（小电驴），从项目至龙岗大桥需要9分钟，至广西中医药大学第一附属医院仙葫院区需要20分钟。
且项目距核心商圈较远，由此平日出行需要快捷的交通工具辅助，更适合有车一族和对自然资源有要求的购房者购买，刚需谨慎上车。
审核|吴晓苑
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